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Tax act 2012 returning user Internal Revenue Bulletin:  2013-7  February 11, 2013  Rev. Tax act 2012 returning user Proc. Tax act 2012 returning user 2013-16 Table of Contents SECTION 1. Tax act 2012 returning user PURPOSE SECTION 2. Tax act 2012 returning user BACKGROUND—HAMP AND THE HAMP PRINCIPAL REDUCTION ALTERNATIVE SECTION 3. Tax act 2012 returning user BACKGROUND—APPLICABLE PROVISIONS OF LAW SECTION 4. Tax act 2012 returning user FEDERAL INCOME TAX TREATMENT SECTION 5. Tax act 2012 returning user INFORMATION-REPORTING OBLIGATIONS SECTION 6. Tax act 2012 returning user HAMP-PRA BORROWERS’ REPORTING OF DISCHARGES OF INDEBTEDNESS UNDER HAMP-PRA SECTION 7. Tax act 2012 returning user PENALTY RELIEF FOR 2012 SECTION 8. Tax act 2012 returning user SCOPE AND EFFECTIVE DATE SECTION 9. Tax act 2012 returning user DRAFTING INFORMATION SECTION 1. Tax act 2012 returning user PURPOSE This revenue procedure provides guidance to mortgage loan holders, loan servicers, and borrowers who are participating in the Department of the Treasury’s (Treasury) and Department of Housing and Urban Development’s (HUD) Home Affordable Modification Program® (HAMP®). Tax act 2012 returning user Under HAMP, a borrower may be eligible for principal reduction of the outstanding balance of a qualifying mortgage pursuant to the program’s Principal Reduction AlternativeSM (PRA). Tax act 2012 returning user In appropriate cases, HAMP has been offering the PRA as part of a HAMP loan modification since the last quarter of 2010. Tax act 2012 returning user Current plans call for HAMP to continue accepting new borrowers through the end of 2013. Tax act 2012 returning user The Internal Revenue Service (Service) is providing this guidance to address the tax consequences for borrowers (HAMP-PRA borrowers) who are participating in the PRA and the reporting obligations for participating mortgage loan holders and servicers. Tax act 2012 returning user SECTION 2. Tax act 2012 returning user BACKGROUND—HAMP AND THE HAMP PRINCIPAL REDUCTION ALTERNATIVE . Tax act 2012 returning user 01 To help distressed borrowers lower their monthly mortgage payments, Treasury and HUD established HAMP for mortgage loans that are not owned or guaranteed by the Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) or the Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Tax act 2012 returning user A description of the program can be found at www. Tax act 2012 returning user makinghomeaffordable. Tax act 2012 returning user gov. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 02 Under HAMP, a participating loan servicer, acting on behalf of the mortgage loan holder, must consider a sequence of modification steps for each eligible borrower’s mortgage loan until the borrower’s monthly payment is reduced to a monthly payment amount determined under the HAMP guidelines. Tax act 2012 returning user These steps include a reduction in the mortgage loan’s interest rate, an extension of the mortgage loan’s term, and a reduction in the mortgage loan’s principal balance. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 03 In some cases, the unpaid principal balance of the modified mortgage loan is divided into (1) an amount that bears stated interest and that is used to calculate the borrower’s new monthly mortgage payment (the “Non-forbearance Portion”), and (2) a forbearance amount, which does not bear stated interest and on which periodic payments of stated principal are not required. Tax act 2012 returning user The stated principal of the forbearance amount is due upon the earliest of the borrower’s transfer of the property, payoff of the balance on the Non-forbearance Portion of the mortgage loan, or maturity of the mortgage loan. Tax act 2012 returning user However, as noted in section 2. Tax act 2012 returning user 06 of this revenue procedure, a HAMP-PRA borrower sometimes may not have to pay all or a portion of the forbearance amount. Tax act 2012 returning user (The forbearance amount associated with a HAMP-PRA principal reduction is called the “PRA Forbearance Amount. Tax act 2012 returning user ”) . Tax act 2012 returning user 04 If a mortgage loan is being considered for a HAMP modification and the amount owed on the mortgage loan is greater than 115 percent of the value of the property, then the servicer must consider whether principal reduction under PRA should be used as part of the HAMP modification. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 05 The first step toward a HAMP modification is a trial period plan, in which the borrower’s monthly mortgage payment is set at a monthly payment amount determined under the HAMP guidelines. Tax act 2012 returning user The trial period plan effective date is the due date for the first of the reduced payments that are to be made under the trial period plan. Tax act 2012 returning user (It is the first day of either the first or the second month after the servicer transmits the trial period notice to the borrower. Tax act 2012 returning user ) In general, the trial period is three months, and, during this period, the borrower must satisfy certain conditions before the changes to the terms of the mortgage loan become permanent (the “Trial Period Conditions”). Tax act 2012 returning user Specifically, depending on the borrower’s trial period payment history, the borrower’s compliance with HAMP and servicer guidelines, and his or her satisfaction of all other Trial Period Conditions, the borrower will be offered a permanent modification of the terms of the mortgage loan, including monthly mortgage payments that are lower than those under the old mortgage loan. Tax act 2012 returning user Until the effective date of a permanent modification, the terms of the existing mortgage loan continue to apply. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 06 After the mortgage loan is permanently modified under HAMP, if the modified mortgage loan is in good standing on the first, second, or third annual anniversary of the trial period plan effective date (the “Three-year Period”), the servicer must reduce the unpaid principal balance of the mortgage loan on the respective anniversary date by one-third of the initial PRA Forbearance Amount. Tax act 2012 returning user (The servicer allocates the entire reduction to the remaining PRA Forbearance Amount. Tax act 2012 returning user ) In general, if a HAMP-PRA borrower’s mortgage loan is in good standing and if the HAMP-PRA borrower pays in full the Non-forbearance Portion of the mortgage loan prior to the reduction of the entire PRA Forbearance Amount, the servicer must reduce the remaining outstanding principal balance of the mortgage loan by the remaining PRA Forbearance Amount. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 07 In connection with every HAMP loan modification, the HAMP program administrator (acting on behalf of the federal government) provides incentives to the borrower, the servicer, and the investor (that is, the holder of the mortgage loan). Tax act 2012 returning user If a HAMP loan modification includes a PRA principal reduction, the HAMP program administrator makes additional incentive payments to the investor. Tax act 2012 returning user These additional incentives are called “PRA Investor Incentive Payments” and are generally spread over three years. Tax act 2012 returning user The size of the PRA Investor Incentive Payments depends on the amount of principal reduced, the loan-to-value ratio at the time of the HAMP modification, and the loan’s payment history before the modification. Tax act 2012 returning user The PRA Investor Incentive Payments range from 18 to 63 percent of the principal amounts reduced. Tax act 2012 returning user For purposes of this revenue procedure, the excess of the initial PRA Forbearance Amount of a mortgage loan over the aggregate PRA Investor Incentive Payments scheduled to be paid with respect to that loan is called the “PRA Adjusted Forbearance Amount. Tax act 2012 returning user ” . Tax act 2012 returning user 08 A PRA Investor Incentive Payment is earned by the investor on each date on which the servicer reduces the unpaid principal balance of the mortgage loan by a portion of the PRA Forbearance Amount (generally, on the first three annual anniversaries of the trial period plan effective date). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 09 If a HAMP-PRA borrower’s early payment in full of the Non-forbearance Portion of the mortgage loan accelerates the reduction of the remaining PRA Forbearance Amount (described above in section 2. Tax act 2012 returning user 06 of this revenue procedure), the remaining PRA Investor Incentive Payments from the HAMP program administrator are also accelerated. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 10 If, prior to completion of the Three-year Period, a mortgage loan ceases to be in good standing because of the HAMP-PRA borrower’s payment history, then the remaining PRA Forbearance Amount is not further reduced and is due when the HAMP-PRA borrower transfers the property, the HAMP-PRA borrower refinances, or otherwise pays off the Non-forbearance Portion of the mortgage loan, or the mortgage loan matures. Tax act 2012 returning user SECTION 3. Tax act 2012 returning user BACKGROUND—APPLICABLE PROVISIONS OF LAW . Tax act 2012 returning user 01 Under § 61 of the Internal Revenue Code, except as otherwise provided in subtitle A, gross income means all income from whatever source derived, including income from discharge of indebtedness. Tax act 2012 returning user See § 61(a)(12). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 02 Under § 1. Tax act 2012 returning user 1001-3 of the Income Tax Regulations, if a debt instrument undergoes a significant modification, then the modification results in an exchange of the original debt instrument for the modified debt instrument. Tax act 2012 returning user In general, an agreement to change a term of a debt instrument is a modification at the time the borrower and holder enter into the agreement, even if the change in term is not immediately effective. Tax act 2012 returning user However, if the change is conditioned on reasonable closing conditions, a modification occurs on the closing date of the agreement. Tax act 2012 returning user See § 1. Tax act 2012 returning user 1001-3(c)(6). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 03 Under § 108(e)(10), in the case of a debt-for-debt exchange (including a deemed exchange under § 1. Tax act 2012 returning user 1001-3), the borrower is treated as having satisfied the original debt instrument with an amount of money equal to the issue price of the new debt instrument. Tax act 2012 returning user If the amount of debt satisfied in this manner exceeds that issue price, the borrower realizes discharge of indebtedness income on the exchange. Tax act 2012 returning user See also § 1. Tax act 2012 returning user 61-12(c). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 04 The issue price of a non-publicly traded debt instrument issued for non-publicly traded property generally reflects the amount of principal that the borrower is required to pay to the holder of the instrument. Tax act 2012 returning user If a borrower has the ability to avoid paying certain amounts (including principal) without violating the terms of the instrument, the payment schedule for the instrument is generally determined based on an assumption that the borrower will avoid any requirement to make those payments. Tax act 2012 returning user See, e. Tax act 2012 returning user g. Tax act 2012 returning user , §§ 1. Tax act 2012 returning user 1272-1(c)(5) and 1. Tax act 2012 returning user 1274-2(d). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 05 Under § 108(a), gross income does not include any amount that but for § 108(a) would be includible in gross income by reason of the discharge (in whole or in part) of a taxpayer’s indebtedness if (1) the indebtedness discharged is qualified principal residence indebtedness that is discharged before January 1, 2014, or (2) the discharge occurs when the taxpayer is insolvent. Tax act 2012 returning user Section 108(a)(1)(E) and 108(a)(1)(B). Tax act 2012 returning user (Although § 108 contains other exclusions as well, this revenue procedure focuses on these two exclusions because they are the most likely to apply to the greatest number of HAMP-PRA borrowers. Tax act 2012 returning user ) . Tax act 2012 returning user 06 Under §§ 108(h) and 163(h)(3)(B), qualified principal residence indebtedness is any indebtedness that is incurred by a borrower to buy, build, or substantially improve the borrower’s principal residence and is secured by that residence. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 07 Qualified principal residence indebtedness also includes a loan secured by the borrower’s principal residence that refinances qualified principal residence indebtedness, but only to the extent of the amount of the refinanced indebtedness. Tax act 2012 returning user See §§ 108(h) and 163(h)(3)(B)(i). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 08 The maximum amount of discharged indebtedness that a borrower may exclude from gross income under the qualified principal residence indebtedness exclusion is $2,000,000 ($1,000,000 for a married individual filing a separate return). Tax act 2012 returning user Under § 108(h)(4), if only part of the discharged indebtedness is qualified principal residence indebtedness, then the exclusion applies only to the amount of the discharged indebtedness that exceeds the amount of the loan (determined immediately before the discharge) that is not qualified principal residence indebtedness. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 09 Under § 108(a)(3), the insolvency exclusion applies to the lesser of the amount of the debt discharged or the amount by which the taxpayer is insolvent immediately before the discharge. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 10 Section 108(d)(3) provides that, for purposes of the insolvency exclusion, a taxpayer is insolvent to the extent that the taxpayer’s total liabilities exceed the fair market value of all of the taxpayer’s assets immediately before the discharge of indebtedness. Tax act 2012 returning user Under § 108(a)(2)(C), the qualified principal residence indebtedness exclusion takes precedence over the insolvency exclusion when both exclusions apply to discharged indebtedness, unless the taxpayer elects to apply the insolvency exclusion. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 11 If an amount is excluded from gross income as a discharge of qualified principal residence indebtedness, the taxpayer must reduce the basis of the taxpayer’s principal residence. Tax act 2012 returning user See § 108(h)(1). Tax act 2012 returning user If a discharged amount is excluded from gross income because the taxpayer was insolvent when the discharge occurred, the taxpayer must reduce certain tax attributes (possibly including basis). Tax act 2012 returning user See § 108(b). Tax act 2012 returning user For further discussion of income from the discharge of indebtedness, the qualified principal residence indebtedness exclusion, the insolvency exclusion, and other exclusions from gross income that may apply, see Publication 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (for Individuals). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 12 Taxpayers who exclude any discharged amounts from gross income report both the exclusion and the resulting reduction in basis or other tax attributes on Form 982, Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (and Section 1082 Basis Adjustment). Tax act 2012 returning user See Form 982 instructions and Publication 4681. Tax act 2012 returning user This form is to be filed with the tax return for the taxable year in which the amount is discharged but is excluded from gross income. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 13 Governmental payments made to or on behalf of individuals or other persons are included within the broad definition of gross income under § 61 unless an exception applies. Tax act 2012 returning user See Notice 2003-18, 2003-1 C. Tax act 2012 returning user B. Tax act 2012 returning user 699, and Rev. Tax act 2012 returning user Rul. Tax act 2012 returning user 79-356, 1979-2 C. Tax act 2012 returning user B. Tax act 2012 returning user 28. Tax act 2012 returning user However, if disbursements are made by a governmental unit to individuals in the interest of the general welfare (that is, are generally based on individual or family need) and the disbursements do not represent compensation for services, then the amounts disbursed are excluded from the income of the recipient (general welfare exclusion). Tax act 2012 returning user See Rev. Tax act 2012 returning user Rul. Tax act 2012 returning user 2005-46, 2005-2 C. Tax act 2012 returning user B. Tax act 2012 returning user 120, and Rev. Tax act 2012 returning user Rul. Tax act 2012 returning user 75-246, 1975-1 C. Tax act 2012 returning user B. Tax act 2012 returning user 24. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 14 Under § 451 and § 1. Tax act 2012 returning user 451-1(a), a taxpayer that uses the cash receipts and disbursements method of accounting includes income in gross income when the taxpayer actually or constructively receives the income. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 15 Section 6041 requires every person engaged in a trade or business (including the United States and its agencies) to (1) file an information return (Form 1099-MISC, Miscellaneous Income, is used for this purpose) for each calendar year in which the person makes, in the course of its trade or business, payments to another person of fixed or determinable income aggregating $600 or more, and (2) furnish a copy of the information return to that other person. Tax act 2012 returning user See § 6041(a) and (d) and § 1. Tax act 2012 returning user 6041-1(a)(1) and (b). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 16 Section 6050P requires applicable entities (including the United States and its agencies, financial entities, and any organization a significant trade or business of which is the lending of money) to (1) file an information return (Form 1099-C, Cancellation of Debt, is used for this purpose) for each calendar year in which it discharges indebtedness of another person of $600 or more, and (2) furnish a copy of the information return to that other person. Tax act 2012 returning user See § 6050P(a)-(c) and §§ 1. Tax act 2012 returning user 6050P-1(a) and 1. Tax act 2012 returning user 6050P-2(a) and (d). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 17 Section 6721 imposes penalties with respect to information returns required to be filed with the Service. Tax act 2012 returning user These penalties apply in the case of a failure to timely file an information return, a failure to include all required information on the return, or the inclusion of incorrect information on the return. Tax act 2012 returning user Section 6724(d)(1) includes Forms 1099-MISC and 1099-C in the term “information return. Tax act 2012 returning user ” . Tax act 2012 returning user 18 Section 6722 imposes penalties with respect to payee statements required to be furnished to payees. Tax act 2012 returning user These penalties apply in the case of a failure to timely furnish a payee statement, a failure to include all required information on the statement, or the inclusion of incorrect information on the payee statement. Tax act 2012 returning user Section 6724(d)(2) includes in the term “payee statement” copies of Forms 1099-MISC and 1099-C that are required to be furnished to taxpayers. Tax act 2012 returning user SECTION 4. Tax act 2012 returning user FEDERAL INCOME TAX TREATMENT . Tax act 2012 returning user 01 Because a HAMP modification with a PRA principal reduction is a significant modification, it results in a deemed debt-for-debt exchange in which the HAMP-PRA borrower satisfies the old mortgage loan by issuing a new one. Tax act 2012 returning user See § 1. Tax act 2012 returning user 1001-3. Tax act 2012 returning user At the time of the modification, therefore, under § 108 and this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower realizes discharge of indebtedness income equal to any excess of the adjusted issue price of the old mortgage loan (which was satisfied in the deemed exchange) over the issue price of the new (post-modification) mortgage loan. Tax act 2012 returning user See also § 61(a)(12) and § 1. Tax act 2012 returning user 61-12(c). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 02 A HAMP-PRA borrower has the ability to avoid payment of the PRA Adjusted Forbearance Amount. Tax act 2012 returning user Because the HAMP-PRA borrower has this ability, that amount should not be taken into account in determining the issue price of the new mortgage loan. Tax act 2012 returning user Because the issue price of the new mortgage loan does not include the PRA Adjusted Forbearance Amount, the PRA Adjusted Forbearance Amount contributes to the excess of the adjusted issue price of the old mortgage loan (which was satisfied in the deemed exchange) over the issue price of the new mortgage loan. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 03 On the other hand, the investor has not given up its right to receive the remainder of the PRA Forbearance Amount, because the HAMP program administrator is expected to make those payments on the HAMP-PRA borrower’s behalf by making the PRA Investor Incentive Payments. Tax act 2012 returning user Because the remainder of the PRA Forbearance Amount is payable in this manner, that remainder is included in the issue price of the new mortgage loan. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 04 The Trial Period Conditions are reasonable closing conditions that must be satisfied before the changes to the terms of the mortgage loan become permanent. Tax act 2012 returning user Therefore, for purposes of § 1. Tax act 2012 returning user 1001-3, the date of the modification is the date of the permanent modification. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 05 Unless an exclusion applies, the HAMP-PRA borrower includes in gross income the discharge of indebtedness income described in section 4. Tax act 2012 returning user 01 of this revenue procedure for the taxable year in which the permanent modification occurs. Tax act 2012 returning user Under certain conditions, however, section 6 of this revenue procedure permits a borrower to report the discharge of indebtedness under HAMP-PRA over the Three-year Period. Tax act 2012 returning user The qualified principal residence indebtedness exclusion under § 108(a)(1)(E) and the insolvency exclusion under § 108(a)(1)(B) are two exclusions that may apply to the discharge. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 06 The PRA Investor Incentive Payment is treated as a payment on the mortgage loan by the HAMP program administrator on behalf of the HAMP-PRA borrower. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 07 To the extent that the HAMP-PRA borrower uses the property as the HAMP-PRA borrower’s principal residence or the property is occupied by the HAMP-PRA borrower’s legal dependent, parent, or grandparent without rent being charged or collected, the HAMP-PRA borrower excludes from his or her gross income under the general welfare exclusion the PRA Investor Incentive Payments that the HAMP program administrator makes to the investor in the mortgage loan. Tax act 2012 returning user This is consistent with Rev. Tax act 2012 returning user Rul. Tax act 2012 returning user 2009-19, 2009-28 I. Tax act 2012 returning user R. Tax act 2012 returning user B. Tax act 2012 returning user 111, which addressed the treatment of Pay-for-Performance Success Payments. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 08 To the extent that the HAMP-PRA borrower uses the property as a rental property or holds the property vacant and available for rent, the HAMP-PRA borrower includes PRA Investor Incentive Payments in gross income. Tax act 2012 returning user If the HAMP-PRA borrower uses the cash receipts and disbursements method of accounting, then the HAMP-PRA borrower includes a PRA Investor Incentive Payment in gross income in the taxable year in which it is applied as a payment on the HAMP-PRA borrower’s mortgage loan. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 09 As described in section 2. Tax act 2012 returning user 09 of this revenue procedure, if a HAMP-PRA borrower pays in full the Non-forbearance Portion of the mortgage loan while the loan is in good standing and prior to completion of the Three-year Period, that payment accelerates both the reduction in the remaining PRA Forbearance Amount and the PRA Investor Incentive Payments from the HAMP program administrator. Tax act 2012 returning user To the extent that the HAMP-PRA borrower is described in section 4. Tax act 2012 returning user 07 of this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower excludes from his or her gross income under the general welfare exclusion the accelerated PRA Investor Incentive Payments. Tax act 2012 returning user To the extent that the HAMP-PRA borrower is described in section 4. Tax act 2012 returning user 08 of this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower includes in income in the year of the acceleration the remaining amount of the PRA Investor Incentive Payment. Tax act 2012 returning user SECTION 5. Tax act 2012 returning user INFORMATION-REPORTING OBLIGATIONS . Tax act 2012 returning user 01 Under § 6050P, the investor is required to file a Form 1099-C with respect to a borrower who realizes discharge of indebtedness of $600 or more. Tax act 2012 returning user A copy of this form is required to be furnished to the borrower. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 02 As stated in sections 4. Tax act 2012 returning user 01 and 4. Tax act 2012 returning user 04 of this revenue procedure, the HAMP-PRA discharge of indebtedness is realized at the time of the permanent modification of the mortgage loan. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 03 An investor is an applicable entity that is required under § 1. Tax act 2012 returning user 6050P-1 and this revenue procedure to issue a Form 1099-C for discharge of indebtedness. Tax act 2012 returning user Under § 1. Tax act 2012 returning user 6050P-1(b)(2)(F), the permanent modification of a mortgage loan is an identifiable event. Tax act 2012 returning user Identifiable events determine when Forms 1099-C have to be issued. Tax act 2012 returning user Thus, the Form 1099-C is issued for the calendar year in which the permanent mortgage loan modification occurs. Tax act 2012 returning user This rule under § 1. Tax act 2012 returning user 6050P-1(b)(2)(F) applies even if, under section 6 of this revenue procedure, the HAMP-PRA borrower chooses to treat the HAMP-PRA discharge as being realized at the times when the unpaid principal balance of the new mortgage loan is reduced. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 04 The investor (or the loan servicer acting on behalf of the investor) reports the full amount of the discharge on the Form 1099-C regardless of whether some or all of the amount is excludible from income under the qualified principal residence indebtedness exclusion, the insolvency exclusion, or any other exclusion that may apply. Tax act 2012 returning user That discharged amount will generally be the PRA Adjusted Forbearance Amount (which does not include the amounts expected to be satisfied by PRA Investor Incentive Payments). Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 05 To the extent that PRA Investor Incentive Payments are made on behalf of a HAMP-PRA borrower who is described in section 4. Tax act 2012 returning user 07 of this revenue procedure, the PRA Investor Incentive Payments are excluded from the gross income of the HAMP-PRA borrower, and thus they are not fixed or determinable income to the HAMP-PRA borrower. Tax act 2012 returning user Under § 6041, these payments are not subject to information reporting. Tax act 2012 returning user See Notice 2011-14, 2011-11 I. Tax act 2012 returning user R. Tax act 2012 returning user B. Tax act 2012 returning user 544, 546. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 06 To the extent that PRA Investor Incentive Payments are made on behalf of a HAMP-PRA borrower who is described in section 4. Tax act 2012 returning user 08 of this revenue procedure, the PRA Investor Incentive Payments are includible in gross income as fixed or determinable income in the taxable year required by the HAMP-PRA borrower’s method of accounting. Tax act 2012 returning user The payment is subject to the information reporting requirements of § 6041, as described in section 3. Tax act 2012 returning user 15 of this revenue procedure. Tax act 2012 returning user Accordingly, the HAMP program administrator is required to issue a Form 1099-MISC reporting the PRA Investor Incentive Payment. Tax act 2012 returning user SECTION 6. Tax act 2012 returning user HAMP-PRA BORROWERS’ REPORTING OF DISCHARGES OF INDEBTEDNESS UNDER HAMP-PRA . Tax act 2012 returning user 01 In general. Tax act 2012 returning user The HAMP-PRA program began in the last quarter of 2010, and since that time there has been uncertainty about whether the amount of the discharge of indebtedness should be reported in the year of the permanent modification or over the Three-year Period (when the unpaid principal balance on the new mortgage loan is reduced). Tax act 2012 returning user As a result, some HAMP-PRA borrowers have been reporting the discharge of indebtedness under HAMP-PRA over the Three-year Period. Tax act 2012 returning user Given the temporary nature of the program and the issuance of this guidance after participation in the program has begun, in the interests of equitable and sound tax administration, HAMP-PRA borrowers may report discharges of indebtedness under HAMP-PRA under the rules in this section 6. Tax act 2012 returning user A HAMP-PRA borrower may choose to report discharges of indebtedness under HAMP-PRA pursuant to the rules in this section 6 only if the borrower applies the same borrower option under section 6. Tax act 2012 returning user 02 of this revenue procedure consistently to the taxable year of the permanent modification and to all subsequent taxable years. Tax act 2012 returning user Thus, a HAMP-PRA borrower may not choose a borrower option under section 6. Tax act 2012 returning user 02 of this revenue procedure if a statute of limitations has expired for any of the taxable years that are necessary for consistent application of that option. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 02 HAMP-PRA borrower options. Tax act 2012 returning user A HAMP-PRA borrower may treat the HAMP-PRA discharge as being realized in either of the following ways— (1) One hundred percent of the PRA Adjusted Forbearance Amount at the time of the permanent modification; or (2) One third of the PRA Adjusted Forbearance Amount on each of the first three annual anniversaries of the trial period plan effective date (described in section 2. Tax act 2012 returning user 06 of this revenue procedure), when, as required by the terms of the new mortgage loan, the servicer reduces the unpaid principal balance of the new mortgage loan. Tax act 2012 returning user If some or all of the reduction in the unpaid principal balance is accelerated (as described in section 2. Tax act 2012 returning user 06 of this revenue procedure) because the HAMP-PRA borrower prepays the Non-forbearance Portion of the mortgage loan, then the HAMP-PRA discharge represented by the amount of the reduction that was accelerated is treated as being realized at the time of the accelerated reduction. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 03 HAMP-PRA borrowers who choose to realize the HAMP-PRA discharge at the time of the permanent modification. Tax act 2012 returning user (1) If a HAMP-PRA borrower chooses to treat the HAMP-PRA discharge as being realized at the time of the permanent modification, then for the taxable year in which the permanent modification occurs, the HAMP-PRA borrower reports on Form 982 the amount, if any, of the discharge that is excluded from gross income and includes in gross income any remaining discharge. Tax act 2012 returning user (2) If a HAMP-PRA borrower’s mortgage loan was permanently modified under HAMP in 2010 or 2011, and if the borrower was reporting the discharge of indebtedness using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(2) of this revenue procedure, then the borrower may change to reporting the discharge of indebtedness using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(1) of this revenue procedure by filing a 2012 Form 982 with the borrower’s timely filed (with extensions) 2012 income tax return. Tax act 2012 returning user This section 6. Tax act 2012 returning user 03(2) applies only if the change to reporting the discharge using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(1) of this revenue procedure does not change the borrower’s federal income tax liability (including any change in federal income tax liability due to a change in basis or tax attributes (under § 108(h)(1) or § 108(b))) for any taxable year prior to the borrower’s 2012 taxable year. Tax act 2012 returning user To make this change, the borrower must— (i) Compute the amount of discharge of indebtedness that would be included in income under § 61(a)(12) or excluded from gross income under § 108, basing the computation of the discharge on the facts as of the year of the permanent modification; and (ii) Report on a 2012 Form 982 the reduction in basis or tax attributes (under § 108(h)(1) or § 108(b)) due to the permanent modification that the borrower would have reported on the Form 982 for the taxable year of the permanent modification, minus any reductions due to the permanent modification that the borrower actually reported on Forms 982 for taxable years prior to 2012. Tax act 2012 returning user (3) Example. Tax act 2012 returning user The following example illustrates the application of section 6. Tax act 2012 returning user 03(2) of this revenue procedure. Tax act 2012 returning user In 2010, B’s basis in B’s principal residence was $330,000. Tax act 2012 returning user In 2010, B’s mortgage loan on the principal residence is permanently modified under HAMP-PRA. Tax act 2012 returning user B realized $30,000 of cancellation of indebtedness from the permanent modification, all of which qualifies for the exclusion from income for qualified principal residence indebtedness under § 108(a)(1)(E). Tax act 2012 returning user The trial period plan effective date also fell in 2010. Tax act 2012 returning user B’s federal income tax return for 2010 was consistent with B’s reporting this discharge of indebtedness using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(2) of this revenue procedure. Tax act 2012 returning user That is, B’s 2010 return did not include income from discharge of indebtedness under HAMP-PRA, nor did the return contain a Form 982 reporting exclusion of any such discharge of indebtedness. Tax act 2012 returning user The next year, B reported on line 10(b) of the 2011 Form 982 that B filed with B’s 2011 federal income tax return a $10,000 reduction in basis in the principal residence. Tax act 2012 returning user For 2012, B chooses to change to reporting the discharge of indebtedness using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(1) of this revenue procedure. Tax act 2012 returning user Thus, B files a 2012 Form 982 with B’s timely filed (including extensions) 2012 federal income tax return, and on line 10(b) of that form, B reports a $20,000 basis reduction in the principal residence ($30,000 basis reduction that B would have excluded from income in 2010 using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(1) of this revenue procedure, minus the $10,000 basis reduction that B reported on B’s 2011 Form 982). Tax act 2012 returning user (4) If a HAMP-PRA borrower reports the entire HAMP-PRA discharge using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(1) of this revenue procedure, and if that HAMP-PRA borrower’s mortgage loan ceases to be in good standing during the Three-year Period as described in section 2. Tax act 2012 returning user 10 of this revenue procedure, then some or all of the anticipated reductions in the PRA Adjusted Forbearance Amount will not take place. Tax act 2012 returning user Because the amount of these anticipated reductions was not included in determining the issue price of the new mortgage loan that, pursuant to § 1. Tax act 2012 returning user 1001-3, the HAMP-PRA borrower is deemed to issue in satisfaction of the old mortgage loan, the issue price of the new mortgage loan was understated. Tax act 2012 returning user Under these circumstances, the discharge of indebtedness income determined as of the date of the permanent modification will have been overstated. Tax act 2012 returning user (5) The Service will not challenge a HAMP-PRA borrower who is described in section 6. Tax act 2012 returning user 03(4) of this revenue procedure and who takes the following corrective measures: (i) If a HAMP-PRA borrower included any of the discharge of indebtedness in gross income, the HAMP-PRA borrower may file an amended return that does not include the amount of the discharge of indebtedness that was previously reported as gross income but that, because of the HAMP-PRA borrower’s failure to keep the new mortgage loan in good standing, was not ultimately discharged. Tax act 2012 returning user The amended return should be for the taxable year in which the income was included (that is, the year of the permanent modification), provided the applicable statute of limitations remains open for that taxable year. Tax act 2012 returning user (ii) If the HAMP-PRA borrower did not include any of the discharge of indebtedness in gross income (that is, if the HAMP-PRA borrower excluded all of it), the HAMP-PRA borrower may file a new Form 982 that the Service will treat as superseding the earlier Form 982. Tax act 2012 returning user The new Form 982 will reflect the revised reduction in basis or in tax attributes (under § 108(h)(1) or § 108(b)). Tax act 2012 returning user The new Form 982 should be the Form 982 for the year of the permanent modification and should be filed with the return for the taxable year in which the HAMP-PRA borrower’s mortgage loan ceased to be in good standing. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 04 HAMP-PRA borrowers who choose to treat the HAMP-PRA discharge as being realized on the dates on which the unpaid principal balance of the mortgage loan is reduced. Tax act 2012 returning user (1) If a HAMP-PRA borrower chooses to realize the HAMP-PRA discharge at the times that the unpaid principal balance on the new mortgage loan is reduced, instead of at the time of the permanent modification, then the HAMP-PRA borrower’s federal income tax returns for the taxable year that contains the permanent modification and for the subsequent taxable years must not treat any of the discharge as being realized at the time of the permanent modification and must treat the entire HAMP-PRA discharge as being realized in the amounts—and at the times—of the reductions in the unpaid principal balance. Tax act 2012 returning user Except as described in the last sentence of this paragraph, therefore, the income tax return for the year of the permanent modification must include no gross income from—nor report on Form 982 an exclusion of—any amount of the HAMP-PRA discharge. Tax act 2012 returning user Instead, the HAMP-PRA discharge is included in gross income (or is reported on Form 982 as excluded from gross income) in the subsequent years in which the unpaid principal balance is reduced. Tax act 2012 returning user If the first such reduction occurs in the year of the permanent modification, however, then the amount of any such reduction is reflected as an inclusion or exclusion on the federal income tax return for that year. Tax act 2012 returning user (2) A HAMP-PRA borrower who has been using the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(1) of this revenue procedure may change to the method described in section 6. Tax act 2012 returning user 02(2) but must comply with the consistency and open-year requirements described in section 6. Tax act 2012 returning user 01 of this revenue procedure. Tax act 2012 returning user SECTION 7. Tax act 2012 returning user PENALTY RELIEF FOR 2012 . Tax act 2012 returning user 01 The Service will not assert penalties under § 6721 or § 6722 against an investor for failing to timely file and furnish a 2012 Form 1099-C as required by section 5. Tax act 2012 returning user 03 through 5. Tax act 2012 returning user 04 and section 8. Tax act 2012 returning user 02 of this revenue procedure with respect to discharge of indebtedness resulting from HAMP-PRA permanent modifications that take place during calendar year 2012 if the following requirements are satisfied: (1) Not later than February 28, 2013, a statement is sent to the HAMP-PRA borrower containing the following: (a) The HAMP-PRA borrower’s name, address, and taxpayer identification number; and (b) The date and amount of the discharge of indebtedness (as described in sections 4. Tax act 2012 returning user 01 through 4. Tax act 2012 returning user 04 of this revenue procedure) that is required to be reported for 2012. Tax act 2012 returning user (2) Not later than March 28, 2013, a statement is sent to the Service. Tax act 2012 returning user It must be in the form of a single statement that separately lists for each HAMP-PRA borrower the information specified in section 7. Tax act 2012 returning user 01(1) of this revenue procedure. Tax act 2012 returning user The statement should be sent to the Service at the following address: Internal Revenue Service Center Stop 6728AUSC Austin, TX 73301 . Tax act 2012 returning user 02 The Service will not assert penalties under § 6721 or § 6722 with respect to any Forms 1099-MISC for 2012 that sections 5. Tax act 2012 returning user 06 and 8. Tax act 2012 returning user 02 of this revenue procedure require to be filed with the Service and furnished to taxpayers. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 03 Section 8. Tax act 2012 returning user 03 and 8. Tax act 2012 returning user 04 of this revenue procedure, below, describes penalty relief regarding Forms 1099-C and 1099-MISC for 2010 and 2011. Tax act 2012 returning user SECTION 8. Tax act 2012 returning user SCOPE AND EFFECTIVE DATE . Tax act 2012 returning user 01 This revenue procedure applies to all borrowers, investors, and servicers who participate, or have participated, in the HAMP-PRA, regardless of when the permanent modification occurs. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 02 Section 5 of this revenue procedure is effective for Forms 1099-C and 1099-MISC due or filed after January 24, 2013. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 03 Because of the effective date in section 8. Tax act 2012 returning user 02 of this revenue procedure, an investor is not subject to penalties under § 6721 or § 6722 on the grounds that the investor failed to timely file and furnish a 2010 or 2011 Form 1099-C as described in section 5. Tax act 2012 returning user 03 through 5. Tax act 2012 returning user 04 of this revenue procedure (or on the grounds that the investor filed or furnished a 2010 or 2011 Form 1099-C that is inconsistent with section 5. Tax act 2012 returning user 03 through 5. Tax act 2012 returning user 04 of this revenue procedure), provided that the investor demonstrates a good faith attempt to comply with the requirements of § 6050P and that the failure was not due to willful neglect. Tax act 2012 returning user . Tax act 2012 returning user 04 Because of the effective date in section 8. Tax act 2012 returning user 02 of this revenue procedure, the Service will not assert penalties under § 6721 or § 6722 on the grounds of a failure to timely file and furnish a 2010 or 2011 Form 1099-MISC, as described in section 5. Tax act 2012 returning user 06 of this revenue procedure. Tax act 2012 returning user SECTION 9. Tax act 2012 returning user DRAFTING INFORMATION The principal authors of this revenue procedure are Ronald J. Tax act 2012 returning user Goldstein of the Office of Chief Counsel (Procedure and Administration); Shareen S. Tax act 2012 returning user Pflanz and Sheldon A. Tax act 2012 returning user Iskow of the Office of Chief Counsel (Income Tax and Accounting); and Andrea M. Tax act 2012 returning user Hoffenson of the Office of Chief Counsel (Financial Institutions and Products). Tax act 2012 returning user For further information regarding this revenue procedure, contact Procedure and Administration branch 1 at (202) 622-4910, Income Tax and Accounting branch 4 at (202) 622-4920, or Financial Institutions and Products branch 1 at (202) 622-3920 (not toll-free calls). Tax act 2012 returning user Prev  Up  Next   Home   More Internal Revenue Bulletins
 
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General FAQs on Payment Card and Third Party Network Transactions

I received Form 1099-K. How do I report it on my tax return?

Separate reporting of these transactions is not required. However, you should follow the return instructions on the form you are completing to report your gross receipts or sales. You should report items that qualify as a trade or business expense on the appropriate line item of Schedules C, E and F.

What is a participating payee?

A participating payee is:

  • Any person who accepts a payment card as payment, or
  • Any person who accepts payment made by a third party settlement organization on behalf of the purchaser or customer.

Why is this reporting necessary?

This reporting is required by law. Third party information reporting has been shown to increase voluntary tax compliance and improve collections and assessments within IRS.

How are reportable transactions to be reported to IRS?

Gross payment card and third party network transaction amounts are reported on the Form 1099-K, Payment Card and Third Party Network Transactions.

What information must be reported on the Form 1099-K?

The gross amount of reportable payment transactions for the calendar year and its corresponding months are required to be reported for each payee. The reporting of both annual and monthly amounts is necessary to resolve differences between information returns and tax returns of fiscal year filers. The name, address and taxpayer identification number of each participating payee must also be included on the form.

When are Forms 1099-K due?

Information reporting for payment card and third party network transactions is due to the IRS on the last day of February of the year following the transactions. If filing electronically, it is due the first day of April of the year following the transactions.

May Forms 1099-K be filed electronically?

Yes. Those required to file may do so through the FIRE (Filing Information Returns Electronically) system. If a payment settlement entity has more than 250 individual information returns to file in any calendar year, they all must be submitted electronically. Existing users may log into FIRE. New users may create an account and test their file before submitting.

For more information, review Publication 1220, Specifications for Filing Forms 1097, 1098, 1099, 3921, 3922, 5498, 8935, and W-2G Electronically. If you are considering filing on paper, review General Instructions for Certain Information Returns.

What are payee statements and when are they due?

Every payment settlement entity required to file a Form 1099-K must also furnish to each participating payee a written statement with the same information reported to the IRS. The statements must be furnished to the payee by January 31 of the year following the transactions.

May payee statements be furnished to participating payees electronically?

Yes. With the participating payee’s prior consent, payee statements may be provided electronically. This consent may be granted electronically. (See Treasury regulations section 1.6050W-2 for instructions for receiving consent from payees.) If a payee statement is furnished electronically, an email address for the reporting entity may be provided in lieu of a phone number.

Is there a de minimis exception for Forms 1099-K by third party settlement organizations?  

There is a “de minimis” exception from reporting for a third party settlement organization with respect to third party network transactions. If payments to a participating payee exceed $20,000 and exceed 200 transactions within the calendar year they must file for that participating payee.

Does the de minimis exception described above apply to payment card transactions?

No. The “de minimis” exception does not apply to payment card transactions settled by merchant acquiring entities.

What constitutes the "gross amount" of reportable transactions?

The "gross amount" of reportable transactions means the total unadjusted dollar amount of aggregate payment transactions for each participating payee.  

Are foreign payment settlement entities subject to the reporting requirements?

Yes. The statute and regulations establish that a "payment settlement entity" may be a domestic or foreign entity.

Are payment settlement entities required to report the transactions of governmental units, whether state or federal?

Yes. The term "participating payees" includes any governmental unit.

What is payment card and third party network reporting?

Under section 6050W of the Internal Revenue Code, payment settlement entities (merchant acquiring entities and third party settlement organizations) must report payment card and third party network transactions. This reporting requirement began in early 2012 for payment card and third party network transactions that occurred in 2011.

Are purchases made with stored-value cards or gift cards reportable transactions?

It depends.

  • Purchases are not reportable when the card is accepted as payment by the issuer or someone who is related to the issuer of the card (such as a subsidiary company or the company itself). Under these circumstances, the stored-value cards do not fit the definition of a "payment card" and purchases made with such cards are therefore not reportable. 
  • Purchases are reportable when the stored-value card is accepted by a network of persons unrelated to the issuer and each other.

For the definition of unrelated person see section 267(b) of the Internal Revenue Code, including the application of section 267(b) and (e)(3), or section 707(b)(1).

If transactions are already reportable on other information returns, must they be reported again by payment settlement entities?

No. If a transaction is reportable by a PSE both under section 6041 or section 6041 A(a) and under section 6050W, the transaction must be reported on a Form 1099-K and not a Form 1099-MISC.

If a worker at a trade or business is an independent contractor, and the independent contractor swipes payment cards on behalf of the trade or business in the normal course of business (in other words, the trade or business, not the independent contractor, receives the proceeds), should the trade or business report payments to the worker on Form 1099-K or Form 1099-MISC?

In this situation, the trade or business should continue to report payments made to independent contractors on Form 1099-MISC as they have done in the past. However, the business will receive a Form 1099-K for these payment card transactions from the payment settlement entity.

How can payee TINs be verified?

Verification of payee TINs is done through the Taxpayer Identification Number (TIN) Matching Program.   

For further information please visit General Instructions for Certain Information Returns - Introductory Material or call 1-866-255-0654.

Can the entity responsible for filing Form 1099-K contract with a third party to prepare and file these returns?

Yes. However, the entity responsible for filing (i.e., the entity that submits the instructions to transfer funds) is liable for any applicable penalties under sections 6721 and 6722 if the reporting requirements are not met. In addition, the name, address and Taxpayer Identification Number of the entity responsible for filing must be reported on the Form 1099-K in the box for the filer's information.

What is Form 1099-K?

The Form 1099-K, Payment Card and Third Party Network Transactions, is an information return that reports the gross amount of reportable transactions for the calendar year to the IRS.

If you receive a Form 1099-K, you should retain it for your records and may use it to assist you in completing your tax returns.

I filed Form 1099-K last year. What changes will I see on my 2013 Form 1099-K?

IRS modified calendar year 2013 Form 1099-K to improve compliance effectiveness. These changes include:

  • Box 3 (Number of payment transactions) is no longer optional for calendar year 2013 and should reflect the number of purchase transactions (not including refund transactions) processed through the payment card or the third party network.
  • Box 4 (Federal income tax withheld) was added to reflect amounts that may have been withheld by the payer, such as backup withholding. The recipient of the Form 1099-K should include this amount on their income tax return as tax withheld.
  • Boxes 6, 7 & 8 were added to be consistent with other information returns and reflect the State, State ID Number and State Income Tax Withheld, respectively.

What are payment settlement entities?

A payment settlement entity is an entity that makes payment in settlement of a payment card transaction or third party network transaction. Payment Settlement Entities are often referred to as “PSEs” and can take one of two forms:

  • Merchant Acquiring Entity: A bank or other organization that has the contractual obligation to make payment to participating payees in settlement of payment card transactions
  • Third Party Settlement Organization: The central organization that has the contractual obligation to make payment to participating payees of third party network transactions

If I use a payment card (or a third party settlement organization) to pay for a purchase, do these payment card reporting rules affect me and will I receive a Form 1099-K?

No. Individuals will not receive a Form 1099-K for making a purchase. These provisions affect only businesses or entities that accept payment cards or use third party network settlement organizations for payment of goods or services.

Do payment settlement entities adjust the "gross amount" to account for fees, refunds, charge-backs or other costs and refunded amounts?

No. The "gross amount" is the total unadjusted dollar amount of the payment transactions for a participating payee. This amount is not to be adjusted to account for any fees, refunds, or any other amounts.

What do I do with the information on Form 1099-K?

The Form 1099-K is an information return. Use this information return in conjunction with your other tax records to determine your correct tax. To get further information on record keeping, check out Publication 552, for individuals or Publication 583, Starting a Business and Keeping Record.  

How will IRS use the data?

The IRS will use the data from the Form 1099-K to develop:

  • Taxpayer education and outreach products and services.
  • New examination and collection approaches.    

What do I do if I think my Form 1099-K is incorrect?

If you believe the information on a Form 1099-K is incorrect, the form has been issued in error, or you have a question relating to the form, contact the filer, whose name appears in the upper left corner on the front of the form.

Or you may contact the payer, or PSE, whose name and phone number are shown in the lower left corner of the form. If you cannot get this form corrected, you may attach an explanation to your tax return and report your income correctly.

To get the further information on Information Returns, check out the General Instructions for Certain Information Returns.

Where can I call if I have a question on the Form 1099-K?

Payors who have questions about the Form 1099-K itself, may call the IRS at 1-866-455-7438. Payees who have questions about the information on a Form 1099-K they have received should contact the filer, whose name appears in the upper left corner on the form.  

I own a small business and also have a not-for-profit hobby. I do not accept payment cards for payment for either, but I do use a credit card and third party settlement organization to make purchases for both. Do the payment card reporting rules affect me?

No. The provisions for payment settlement entity reporting affect only those businesses or entities that accept these forms of payment for goods or services.

Since you do not accept these forms of payments, you will not receive a Form 1099-K for your sales.

Additionally, you will not receive a Form 1099-K for your purchases. Individuals and businesses only receive Form 1099-K for receiving payment for goods and services in reportable transactions.

I occasionally sell items on an Internet auction site and accept payment cards. How do the payment settlement entity reporting rules affect me?

If you accept payment cards as a form of payment, you will receive a Form 1099-K for the gross amount of proceeds for the goods or services purchased from you through the use of a payment card in a calendar year. Further, if you accept payments from a third party settlement organization, you should receive a Form 1099-K from that organization only if:

  • The total number of your transactions exceeds 200 

AND 

  • The aggregate value exceeds $20,000 in a calendar year.

If I have a holiday craft business and accept payment cards for payments, how do the payment settlement entity reporting rules affect me?

If you are set up to accept payment cards as a form of payment, you will receive a Form 1099-K for the gross amount of the proceeds for the goods or services purchased from you through the use of a payment card in a calendar year. Further, if you accept payments from a third party settlement organization, you should receive a Form 1099-K only if:

  • the total number of your transactions exceeds 200 

AND

  • the aggregate value exceeds $20,000 in a calendar year.

 

Page Last Reviewed or Updated: 20-Mar-2014

The Tax Act 2012 Returning User

Tax act 2012 returning user 9. Tax act 2012 returning user   Ingresos y Gastos de Alquiler Table of Contents Introduction Useful Items - You may want to see: Ingresos de Alquiler Gastos de AlquilerDesocupada mientras está en venta. Tax act 2012 returning user Reparaciones y Mejoras Otros Gastos Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Alquiler de Parte de una Propiedad Alquiler sin Fines de Lucro Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones)Cómo Dividir los Gastos Unidad Habitable Usada como Vivienda Cómo Declarar Ingresos y Deducciones DepreciaciónCambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Tax act 2012 returning user Límites sobre las Pérdidas de AlquilerReglas sobre el Monto de Riesgo Límites sobre las Actividades Pasivas Cómo Declarar Ingresos y Gastos de AlquilerAnexo E (Formulario 1040) Introduction Este capítulo trata sobre los ingresos y gastos de alquiler y abarca también los temas siguientes: Uso personal de una unidad habitable (incluyendo una casa de vacaciones). Tax act 2012 returning user Depreciación. Tax act 2012 returning user Límites sobre las pérdidas de alquiler. Tax act 2012 returning user Cómo declarar sus ingresos y gastos de alquiler. Tax act 2012 returning user Si vende o enajena su propiedad alquilada, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Tax act 2012 returning user Si ha sufrido una pérdida por daños a su propiedad de alquiler o por el robo de ésta, vea la Publicación 547(SP), Hechos Fortuitos, Desastres y Robos. Tax act 2012 returning user Si alquila un condominio o un apartamento de una cooperativa de viviendas, existen reglas especiales que son aplicables en su caso, aunque recibe un trato tributable igual al de los demás dueños de propiedad alquilada. Tax act 2012 returning user Vea la Publicación 527, Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés, para más información. Tax act 2012 returning user Useful Items - You may want to see: Publicación 527 Residential Rental Property (Propiedad residencial de alquiler), en inglés 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 (Depreciación de propiedad puesta en uso antes de 1987), en inglés 535 Business Expenses (Gastos de negocio), en inglés 925 Passive Activity and At-Risk Rules (Actividad pasiva y reglas sobre el monto a riesgo), en inglés 946 How To Depreciate Property (Cómo depreciar la propiedad), en inglés Formulario (e Instrucciones) 4562 Depreciation and Amortization (Depreciación y amortización), en inglés 6251 Alternative Minimum Tax – Individuals (Impuesto mínimo alternativo —personas físicas), en inglés 8582 Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de las pérdidas de actividades pasivas), en inglés Anexo E (Formulario 1040) Supplemental Income and Loss (Ingresos y pérdidas suplementarios), en inglés Ingresos de Alquiler En la mayoría de los casos, tiene que incluir en su ingreso bruto todas las cantidades que reciba como alquiler. Tax act 2012 returning user El ingreso de alquiler es todo pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad. Tax act 2012 returning user Además de las cantidades que reciba como pagos de alquiler normales, hay otras cantidades que pueden considerarse ingreso de alquiler. Tax act 2012 returning user Cuándo declarar los ingresos de alquiler. Tax act 2012 returning user   Si usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, declare el ingreso de alquiler en su declaración de impuestos para el año en que realmente o implícitamente lo recibió. Tax act 2012 returning user Usted es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo si declara ingreso en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta cuándo ganó dicho ingreso. Tax act 2012 returning user Usted recibe ingresos implícitamente cuando los adquiere, por ejemplo, al ser abonados en su cuenta bancaria. Tax act 2012 returning user   Para más información sobre el recibo implícito de ingresos, vea Métodos Contables , en el capítulo 1. Tax act 2012 returning user Alquiler anticipado. Tax act 2012 returning user   El alquiler anticipado es toda cantidad que reciba antes del período que cubre el pago. Tax act 2012 returning user Incluya el alquiler anticipado en su ingreso de alquiler en el año en que lo recibe, sin tener en cuenta el período cubierto ni el método contable que utilice. Tax act 2012 returning user Ejemplo. Tax act 2012 returning user Usted firma un contrato de arrendamiento de 10 años para alquilar su propiedad. Tax act 2012 returning user Durante el primer año, recibe $5,000 por el alquiler del primer año y $5,000 por el alquiler del último año indicado en el contrato de arrendamiento. Tax act 2012 returning user Usted tiene que incluir $10,000 en su ingreso en el primer año. Tax act 2012 returning user Anulación de un contrato de arrendamiento. Tax act 2012 returning user   Si su inquilino le paga para anular un contrato de arrendamiento, la cantidad que reciba se considera alquiler. Tax act 2012 returning user Incluya este pago en sus ingresos del año en que lo recibió, independientemente de cuál sea su método contable. Tax act 2012 returning user Gastos pagados por el inquilino. Tax act 2012 returning user   Si su inquilino paga cualquiera de los gastos suyos, los pagos se consideran ingreso de alquiler. Tax act 2012 returning user Ya que tiene que incluir los gastos en su ingreso, puede deducir los gastos si representan gastos de alquiler deducibles. Tax act 2012 returning user Vea Gastos de Alquiler , más adelante, para información adicional. Tax act 2012 returning user Propiedad o servicios. Tax act 2012 returning user   Si recibe propiedad o servicios como alquiler, en vez de dinero, incluya el valor justo de mercado de la propiedad o de los servicios en su ingreso de alquiler. Tax act 2012 returning user   Si los servicios son proporcionados a un precio acordado o especificado o sobre el cual los interesados se han puesto de acuerdo, ese precio será el valor justo de mercado a no ser que existan pruebas de lo contrario. Tax act 2012 returning user Depósitos de garantía. Tax act 2012 returning user   No incluya un depósito de garantía en su ingreso cuando lo reciba si tiene la intención de devolvérselo a su inquilino al término del contrato de arrendamiento. Tax act 2012 returning user Pero si guarda todo o una parte del depósito de garantía o la totalidad de éste, durante cualquier año porque su inquilino no cumplió las condiciones del contrato de arrendamiento, incluya la cantidad que mantuvo como ingresos en ese año. Tax act 2012 returning user   Si una cantidad denominada depósito de garantía se utilizará como último pago de alquiler, se considerará alquiler anticipado. Tax act 2012 returning user Inclúyala en sus ingresos cuando la reciba. Tax act 2012 returning user Participación parcial. Tax act 2012 returning user   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, tendrá que declarar su parte del ingreso de alquiler que haya recibido de la propiedad. Tax act 2012 returning user Alquiler de propiedad que se usa también como su vivienda personal. Tax act 2012 returning user   Si alquila propiedad que también usa como su vivienda personal y la alquila por menos de 15 días durante el año tributario, no incluya el alquiler que reciba en sus ingresos y no deduzca los gastos de dicho alquiler. Tax act 2012 returning user Sin embargo, puede deducir en el Anexo A (Formulario 1040) los intereses, los impuestos y las pérdidas personales causadas por hechos fortuitos o robos que se admiten para propiedad no alquilada. Tax act 2012 returning user Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Tax act 2012 returning user Gastos de Alquiler Esta sección trata sobre los gastos de alquiler que usted generalmente puede deducir de su ingreso de alquiler. Tax act 2012 returning user También en esta sección se incluye información sobre los gastos que puede deducir si alquila una parte de su propiedad, o si cambia sus bienes para propósitos de alquiler. Tax act 2012 returning user La depreciación , la cual también puede deducir de su ingreso de alquiler, se explica más adelante. Tax act 2012 returning user Uso personal de propiedad de alquiler. Tax act 2012 returning user   Si a veces usa su propiedad de alquiler para fines personales, tiene que dividir los gastos entre uso por alquiler y uso personal. Tax act 2012 returning user Además, sus deducciones por gastos de alquiler pueden ser limitadas. Tax act 2012 returning user Vea Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , más adelante. Tax act 2012 returning user Participación parcial. Tax act 2012 returning user   Si tiene participación parcial en una propiedad de alquiler, los gastos pagados se pueden deducir según el porcentaje de propiedad que le corresponde. Tax act 2012 returning user Cuándo deducir los gastos de alquiler. Tax act 2012 returning user   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, usted generalmente deduce sus gastos de alquiler en el año en que los paga. Tax act 2012 returning user Depreciación. Tax act 2012 returning user   Puede empezar a depreciar la propiedad de alquiler cuando esté lista y disponible para ser alquilada. Tax act 2012 returning user Vea Placed in Service (Puesta en uso) bajo When Does Depreciation Begin and End (¿Cuándo comienza y termina la depreciación?), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés. Tax act 2012 returning user Gastos previos al alquiler. Tax act 2012 returning user   Puede deducir sus gastos ordinarios y necesarios por administrar, conservar o mantener propiedad de alquiler a partir de la fecha en que la ponga a la disposición de inquilinos. Tax act 2012 returning user Alquileres por cobrar. Tax act 2012 returning user   Si es contribuyente que utiliza el método a base de efectivo, no deduzca los alquileres por cobrar. Tax act 2012 returning user Debido a que no los incluye en su ingreso, no los puede deducir. Tax act 2012 returning user Propiedad desocupada de alquiler. Tax act 2012 returning user   Si tiene propiedad de alquiler, es posible que pueda deducir los gastos ordinarios y necesarios (incluyendo depreciación) por administrar, conservar o mantener la propiedad mientras esté desocupada. Tax act 2012 returning user Sin embargo, no puede deducir pérdida alguna del ingreso de alquiler para el período en que la propiedad está desocupada. Tax act 2012 returning user Desocupada mientras está en venta. Tax act 2012 returning user   Si vende alguna propiedad que tenía para alquiler, usted puede deducir los gastos ordinarios y necesarios para administrar, conservar o mantener la propiedad hasta que se venda. Tax act 2012 returning user Si la propiedad no se ofrece ni está disponible para ser alquilada mientras está en venta, los gastos no son gastos de alquiler deducibles. Tax act 2012 returning user Reparaciones y Mejoras Generalmente, un gasto por reparaciones o mantenimiento de su propiedad de alquiler se puede deducir si no está requerido a capitalizar el gasto. Tax act 2012 returning user Mejoras. Tax act 2012 returning user   Tiene que capitalizar cualquier gasto que pague para mejorar su propiedad de alquiler. Tax act 2012 returning user Un gasto es para una mejora si resulta en un mejoramiento de su propiedad, si restaura su propiedad, o modifica su propiedad para un uso nuevo o diferente. Tax act 2012 returning user Mejoramientos. Tax act 2012 returning user   Gastos que pueden resultar en un mejoramiento a su propiedad incluyen gastos para arreglar un defecto o fallo preexistente, ampliar o expander su propiedad, o aumentar la capacidad, resistencia, o calidad de su propiedad. Tax act 2012 returning user Restauración. Tax act 2012 returning user   Gastos que pueden ser para la restauración incluyen gastos para reemplazar una parte sustancial de la estructura de su propiedad, reparar daños resultantes de un hecho fortuito después de ajustar la base correctamente, o reconstruir su propiedad para restaurarla a una condición como nueva. Tax act 2012 returning user Adaptación. Tax act 2012 returning user   Gastos que pueden ser para la adaptación incluyen gastos para modificar su propiedad con fines de darle un uso que no sea el uso previsto y ordinario de la propiedad cuando empezó a alquilarla. Tax act 2012 returning user Separe los costos de reparaciones de los costos de mejoras y mantenga registros precisos de éstos. Tax act 2012 returning user Usted necesitará saber el costo de mejoras cuando venda o deprecie su propiedad. Tax act 2012 returning user Por lo general, los gastos capitalizados para la mejora de su propiedad se pueden depreciar como si la mejora fuera propiedad separada. Tax act 2012 returning user Otros Gastos Otros gastos que puede deducir de los ingresos de alquiler incluyen publicidad, servicios de limpieza y mantenimiento, servicios públicos, seguro contra incendios y seguro de daños a terceros, impuestos, intereses, comisiones por el cobro de alquiler, viajes y transporte ordinarios y necesarios, y otros gastos explicados a continuación. Tax act 2012 returning user Primas de seguro pagadas por anticipado. Tax act 2012 returning user   Si paga una prima de seguro con más de un año de anticipación, por cada año de cobertura puede deducir la parte del pago de la prima que corresponderá a ese año. Tax act 2012 returning user No puede deducir la prima total en el año en que usted la pague. Tax act 2012 returning user Honorarios legales y otros honorarios profesionales. Tax act 2012 returning user   Puede deducir, como gastos de alquiler, gastos legales y otros gastos profesionales; por ejemplo, gastos de preparación de la declaración de impuestos que pagó por preparar la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user Por ejemplo, en su Anexo E del año 2013, usted puede deducir cargos pagados en el año 2013 por preparar la Parte I de su Anexo E del año 2012. Tax act 2012 returning user También puede deducir, como gasto de alquiler, todo gasto (que no sea impuestos federales y multas) que haya pagado para resolver un pago incompleto de impuestos relacionado con sus actividades de alquiler. Tax act 2012 returning user Impuestos sobre beneficios locales. Tax act 2012 returning user   Por lo general, no puede deducir cargos por beneficios locales que aumenten el valor de su propiedad, tales como cargos por construir calles, banquetas o aceras, o sistemas de agua o alcantarillado. Tax act 2012 returning user Estos cobros son gastos de capital que no se pueden depreciar y se tienen que añadir a la base de su propiedad. Tax act 2012 returning user No obstante, puede deducir impuestos sobre beneficios locales si son para mantener, reparar o pagar cargos de intereses por los beneficios. Tax act 2012 returning user Gastos de transporte local. Tax act 2012 returning user    Tal vez pueda deducir sus gastos de transporte local ordinarios y necesarios si incurrió en los mismos para cobrar ingresos de alquiler o para administrar, conservar o mantener su propiedad alquilada. Tax act 2012 returning user Sin embargo, los gastos incurridos para viajar y regresar desde su domicilio a una propiedad de alquiler constituyen gastos no deducibles por la ida y vuelta a su trabajo, a menos que utilice su domicilio como lugar principal de negocios. Tax act 2012 returning user Vea la Publicación 587, Business Use of Your Home (Uso de su domicilio para propósitos comerciales), en inglés, para saber si la oficina en su domicilio puede considerarse lugar principal de negocios. Tax act 2012 returning user   Generalmente, si usa su automóvil personal, camioneta o furgoneta para actividades de alquiler, puede deducir sus gastos usando uno de los métodos siguientes: los gastos reales o la tasa estándar por milla. Tax act 2012 returning user Para 2013, la tarifa estándar por milla de uso comercial es 56. Tax act 2012 returning user 5 centavos por milla. Tax act 2012 returning user Para más información, vea el capítulo 26. Tax act 2012 returning user    Para deducir los gastos de automóvil bajo cualquiera de los dos métodos, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Tax act 2012 returning user Además, tiene que completar la Parte V del Formulario 4562, en inglés, y adjuntarla a su declaración de impuestos. Tax act 2012 returning user Alquiler de equipo. Tax act 2012 returning user   Puede deducir el alquiler que pague por equipo que utilice para propósitos de alquiler. Tax act 2012 returning user Sin embargo, en algunos casos, los contratos de arrendamiento son en realidad contratos de compra. Tax act 2012 returning user De ser así, usted no puede deducir estos pagos. Tax act 2012 returning user Por medio de depreciación, puede recuperar el costo del equipo que usted haya comprado. Tax act 2012 returning user Alquiler de propiedad. Tax act 2012 returning user   Puede deducir el alquiler que usted pague por propiedad que usa para propósitos de alquiler. Tax act 2012 returning user Si compra derechos de arrendamiento con fines de alquiler, puede deducir una parte igual del costo cada año a lo largo de la vigencia del contrato de arrendamiento. Tax act 2012 returning user Gastos de viaje. Tax act 2012 returning user   Puede deducir los gastos ordinarios y necesarios asociados con viajes fuera del área donde viva usted si el motivo principal del viaje es cobrar ingreso de alquiler o para administrar, conservar, o mantener su propiedad de alquiler. Tax act 2012 returning user Tiene que asignar sus gastos correctamente entre actividades de alquiler y actividades para otros fines. Tax act 2012 returning user Usted no puede deducir los gastos asociados con viajes fuera del área donde vive si el motivo principal del viaje fue realizar mejoras a su propiedad. Tax act 2012 returning user Por medio de la depreciación, se recupera el costo de mejoras. Tax act 2012 returning user Para más información sobre gastos de viaje, vea el capítulo 26. Tax act 2012 returning user    Para deducir gastos de viaje, tiene que mantener documentación que cumpla los requisitos del capítulo 26. Tax act 2012 returning user   Vea la sección titulada Rental Expenses (Gastos de alquiler), en la Publicación 527, en inglés, para más información. Tax act 2012 returning user Propiedad que Pasa a Ser de Alquiler Si cambia su casa u otra propiedad (o una parte de ella) para uso de alquiler en cualquier momento que no sea al principio del año tributario, tendrá que dividir sus gastos anuales, tales como los impuestos y el seguro, entre uso por alquiler y uso personal. Tax act 2012 returning user Puede deducir como gastos de alquiler solamente la parte del gasto que corresponde a la parte del año en que usó o mantuvo la propiedad para propósitos de alquiler. Tax act 2012 returning user No puede deducir depreciación o seguro alguno por la parte del año en que mantuvo la propiedad para uso personal. Tax act 2012 returning user Sin embargo, puede incluir los intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos y los gastos de los impuestos de bienes raíces como deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) para la parte del año en que la propiedad se usó para fines personales. Tax act 2012 returning user Ejemplo. Tax act 2012 returning user Su año tributario es el año natural. Tax act 2012 returning user Usted se mudó de su casa en mayo y empezó a alquilarla el 1 de junio. Tax act 2012 returning user Puede deducir como gastos de alquiler siete doceavos (7/12) de sus gastos anuales, tales como impuestos y seguro. Tax act 2012 returning user A partir del mes de junio, puede deducir como gastos de alquiler las cantidades que paga por artículos que generalmente se facturan mensualmente, como es el caso de los servicios públicos. Tax act 2012 returning user Alquiler de Parte de una Propiedad Si alquila una parte de su propiedad, tiene que dividir ciertos gastos entre la parte de la propiedad usada para propósitos de alquiler y aquélla usada para fines personales como si tuviera realmente dos propiedades distintas. Tax act 2012 returning user Usted puede deducir los gastos relacionados con la parte de la propiedad usada para alquiler, tales como intereses hipotecarios sobre su casa, primas de seguro hipotecario que reúnan los requisitos e impuestos de bienes raíces, como gastos de alquiler en el Anexo E (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user También puede deducir como gastos de alquiler una parte de otros gastos que normalmente son gastos personales no deducibles, tales como aquéllos de electricidad o de pintar el exterior de su casa. Tax act 2012 returning user No ha habido cambios en cuanto a los tipos de gastos que se pueden deducir por la parte de su propiedad destinada a uso personal. Tax act 2012 returning user Normalmente, estos gastos se pueden deducir solamente si detalla sus deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Tax act 2012 returning user Usted no puede deducir parte alguna del costo de la primera línea telefónica aunque sus inquilinos tengan acceso ilimitado. Tax act 2012 returning user No tiene que dividir los gastos que pertenecen solamente a la parte alquilada de su propiedad. Tax act 2012 returning user Por ejemplo, si pinta un cuarto que alquila, o si paga primas por seguro de daños con respecto al alquiler de un cuarto de su casa, su costo entero se considerará gasto de alquiler. Tax act 2012 returning user Si instala una segunda línea telefónica para el uso exclusivo de sus inquilinos, todo costo de la segunda línea telefónica se podrá deducir como gasto de alquiler. Tax act 2012 returning user Como se explica más adelante, puede deducir depreciación sobre la parte de la vivienda que usó para alquiler y también sobre los muebles y el equipo que utilizó para propósitos de alquiler. Tax act 2012 returning user Cómo dividir los gastos. Tax act 2012 returning user   Si un gasto es tanto por uso de alquiler como uso personal, tales como intereses hipotecarios o calefacción para toda la casa, usted tiene que dividir el gasto entre el uso de alquiler y el uso personal. Tax act 2012 returning user Puede usar cualquier método razonable para dividir el gasto. Tax act 2012 returning user Puede resultarle razonable dividir el costo de algunos artículos (por ejemplo, el agua) basándose en cuántas personas los usan. Tax act 2012 returning user Los dos métodos más comunes para dividir un gasto son aquéllos que se basan en (1) cuántos cuartos hay en su casa y (2) el número de pies cuadrados de su casa. Tax act 2012 returning user Alquiler sin Fines de Lucro Si no alquila su propiedad con fines de lucro, podrá deducir sus gastos de alquiler solamente hasta llegar a la cantidad de su ingreso de alquiler. Tax act 2012 returning user No se puede deducir una pérdida ni trasladar al año siguiente ningún gasto de alquiler superior a su ingreso de alquiler de ese año. Tax act 2012 returning user Para saber más sobre las reglas que corresponden a una actividad a la cual no se dedica con fines de lucro, vea Not-for-Profit Activities (Actividades sin fines de lucro), en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés. Tax act 2012 returning user Dónde se anota la deducción. Tax act 2012 returning user   Declare su ingreso de alquiler sin fines de lucro en la línea 21 del Formulario 1040. Tax act 2012 returning user Por ejemplo, puede incluir sus intereses hipotecarios y toda prima de seguro hipotecario que reúna los requisitos (si usa la propiedad como su vivienda principal o segunda vivienda), impuestos sobre bienes raíces y pérdidas fortuitas en las líneas correspondientes del Anexo A (Formulario 1040) Itemized Deductions (Deducciones detalladas), si detalla las deducciones. Tax act 2012 returning user   Si detalla sus deducciones, anote los demás gastos de alquiler, sujetos a las reglas explicadas en el capítulo 1 de la Publicación 535, en inglés, como deducciones detalladas misceláneas en la línea 23 del Anexo A (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user Puede deducir estos gastos solamente si el total de éstos, junto con otras deducciones detalladas misceláneas, es mayor del 2% de su ingreso bruto ajustado. Tax act 2012 returning user Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) Si usa una unidad habitable para fines personales (incluyendo una casa de vacaciones) que alquila, tiene que dividir sus gastos entre uso de alquiler y uso personal. Tax act 2012 returning user Normalmente, los gastos de alquiler no serán mayores que el total de los gastos multiplicados por una fracción; el denominador de la cual es el número total de días que se usa la unidad habitable, y el numerador de la cual es el número total de días que realmente se alquila a un precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user Sólo los gastos de alquiler podrían deducirse en el Anexo E del Formulario 1040. Tax act 2012 returning user Algunos gastos personales podrían deducirse si usted detalla las deducciones en el Anexo A del Formulario 1040. Tax act 2012 returning user Usted también tiene que determinar si la unidad habitable se considera una vivienda. Tax act 2012 returning user Si la unidad habitable se considera una vivienda, la cantidad de gastos de alquiler que puede deducir podría limitarse. Tax act 2012 returning user Si una unidad habitable se considera o no una vivienda depende de cuántos días durante el año se consideren días de uso personal. Tax act 2012 returning user Existe una regla especial si utilizó la unidad habitable como vivienda y la alquiló por menos de 15 días durante el año. Tax act 2012 returning user Unidad habitable. Tax act 2012 returning user    Una unidad habitable incluye una casa, un apartamento, un condominio, una casa móvil, un barco, una vivienda de vacaciones o bienes semejantes. Tax act 2012 returning user Asimismo, incluye toda estructura u otros bienes pertenecientes a dicha unidad. Tax act 2012 returning user Una unidad habitable tiene comodidades básicas para vivir, tales como espacio para dormir, un inodoro e instalaciones para cocinar. Tax act 2012 returning user    Una unidad habitable no incluye propiedad que se usa solamente como un hotel, un motel, una hostería o establecimiento semejante. Tax act 2012 returning user La propiedad se usa solamente como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante si está abierta habitualmente para clientes que pagan y si no la usa su dueño como vivienda durante el año. Tax act 2012 returning user Ejemplo. Tax act 2012 returning user Usted alquila una habitación en su casa que siempre está disponible para arrendamiento a corto plazo para clientes que pagan. Tax act 2012 returning user Usted mismo no usa la habitación y permite solamente que los clientes la usen. Tax act 2012 returning user La habitación tiene uso exclusivo como hotel, motel, hostería o establecimiento semejante y no es una unidad habitable. Tax act 2012 returning user Cómo Dividir los Gastos Si usa una unidad habitable para fines de alquiler y para fines personales, divida sus gastos entre uso de alquiler y uso personal basándose en el número de días usados para cada fin. Tax act 2012 returning user Al dividir sus gastos, siga estas reglas: Cualquier día en que se alquile la unidad a un precio justo de alquiler es un día de uso de alquiler aunque la usara para propósitos personales ese día. Tax act 2012 returning user Esta regla no es aplicable al determinar si la usó como vivienda. Tax act 2012 returning user Cualquier día en que la unidad esté disponible para alquilarse, pero no se alquila en realidad, no se considera día de uso para fines de alquiler. Tax act 2012 returning user Ejemplo. Tax act 2012 returning user Su casa de playa estuvo disponible para ser alquilada desde el 1 de junio hasta el 31 de agosto (92 días). Tax act 2012 returning user Durante este período, salvo la primera semana de agosto (7 días) cuando no pudo hallar a un inquilino, alquiló su casa de playa a un precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user La persona que alquiló la casa en julio permitió que usted la usara por un fin de semana (2 días) sin ninguna reducción ni reembolso del alquiler. Tax act 2012 returning user La familia de usted también usó la casa de playa durante las dos últimas semanas de mayo (14 días). Tax act 2012 returning user La casa no fue usada en absoluto antes del 17 de mayo o después del 31 de agosto. Tax act 2012 returning user Usted calcula la parte de los gastos de la casa que se considerarán gastos de alquiler de la manera siguiente: La casa se usó para alquiler un total de 85 días (92 menos 7). Tax act 2012 returning user Los días en que estuvo disponible para ser alquilada, pero que no se alquiló (7 días) no se consideran días de uso de alquiler. Tax act 2012 returning user El fin de semana de julio (2 días) en el cual la usó constituye uso de alquiler porque recibió un precio justo de alquiler por el fin de semana. Tax act 2012 returning user Usó la casa para propósitos personales durante 14 días (las dos últimas semanas de mayo). Tax act 2012 returning user El uso total de la casa fue 99 días (14 días de uso personal + 85 días de uso de alquiler). Tax act 2012 returning user Sus gastos de alquiler son 85/99 (86%) de los gastos de la casa. Tax act 2012 returning user Nota. Tax act 2012 returning user Para determinar si usó la casa como vivienda, el fin de semana de julio (2 días) en que usted la usó se considera uso personal aunque haya recibido un precio justo de alquiler por el fin de semana. Tax act 2012 returning user Por lo tanto, tuvo 16 días de uso personal y 83 días de uso por alquiler. Tax act 2012 returning user Debido a que usted usó la casa para fines personales más de 14 días y más del 10% de los días en alquiler (8 días), la usó entonces como vivienda. Tax act 2012 returning user Si tiene una pérdida neta, tal vez no pueda deducir todos los gastos de alquiler. Tax act 2012 returning user Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda, a continuación. Tax act 2012 returning user Unidad Habitable Usada como Vivienda Si usa una unidad habitable para propósitos de alquiler y propósitos personales, el trato tributario de los gastos de alquiler que calculó anteriormente bajo Cómo dividir los gastos y los ingresos de alquiler depende de si se considera que usted usa la unidad habitable como vivienda. Tax act 2012 returning user Usted usa una unidad habitable como vivienda durante el año tributario si la utiliza para fines personales más de cualquiera de las siguientes que sea mayor: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales se les alquila a otras personas a un precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user Vea ¿Qué es un día de uso personal? , más adelante. Tax act 2012 returning user Precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user   Por lo general, un precio justo de alquiler de su propiedad es aquella cantidad que una persona que no sea su pariente estaría dispuesta a pagar. Tax act 2012 returning user El alquiler que usted cobra no es precio justo de alquiler si es considerablemente menor que los alquileres que se cobran por otras propiedades semejantes en su área. Tax act 2012 returning user   Si una unidad habitable se usa para propósitos personales en un día en que se alquila a un precio justo de alquiler, no cuente ese día como uso de alquiler al aplicarse el punto (2) anteriormente. Tax act 2012 returning user En lugar de esto, cuéntelo como día de uso personal al aplicarse los puntos (1) y (2) anteriores. Tax act 2012 returning user ¿Qué es un día de uso personal?   Un día de uso personal de una unidad habitable es cualquier día en que ésta sea usada por cualquiera de las personas siguientes: Usted o cualquier otra persona con intereses financieros en la unidad, a no ser que se la alquile a otro dueño como su vivienda principal según un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido (definido más adelante). Tax act 2012 returning user Sin embargo, vea Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar , más adelante. Tax act 2012 returning user Un pariente suyo o de la familia de cualquier otra persona que tenga intereses financieros en la unidad, a no ser que el pariente use la unidad habitable como su vivienda principal y pague un precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user La familia incluye únicamente a su cónyuge, sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, antepasados (padres, abuelos, etc. Tax act 2012 returning user ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Tax act 2012 returning user ). Tax act 2012 returning user Cualquier persona que, según un acuerdo, le permita a usted que use otra unidad habitable. Tax act 2012 returning user Cualquier persona que la use a un precio menor que el precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user Vivienda principal. Tax act 2012 returning user   Si la otra persona o pariente mencionado en los puntos (1) ó (2) anteriores tiene más de una vivienda, su vivienda principal es generalmente aquélla en que vivió la mayor parte del tiempo. Tax act 2012 returning user Acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Tax act 2012 returning user   Éste es un acuerdo según el cual dos personas o más obtienen intereses financieros no divididos en la totalidad de una misma unidad habitable, inclusive el terreno, por más de 50 años, y uno o más de los copropietarios tiene derecho de ocupar la unidad habitable como su vivienda principal, si paga alquiler al (a los demás) copropietario(s). Tax act 2012 returning user Donación del uso de propiedad. Tax act 2012 returning user   Usted usa una unidad habitable para propósitos personales si: Dona el uso de la unidad a una institución de caridad, Dicha institución vende el uso de la unidad en una actividad de recaudación de fondos y El “comprador” usa la unidad. Tax act 2012 returning user Ejemplos. Tax act 2012 returning user   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar los días de uso personal: Ejemplo 1. Tax act 2012 returning user Usted y su vecino son copropietarios de un condominio en la playa. Tax act 2012 returning user El año pasado, les alquilaron el condominio a turistas siempre que fuera posible. Tax act 2012 returning user Nadie usó el condominio como vivienda principal. Tax act 2012 returning user Su vecino usó el condominio 2 semanas el año pasado; usted no lo utilizó en absoluto. Tax act 2012 returning user Debido a que su vecino tiene participación en el condominio, se considera que tanto él como usted han usado el condominio para propósitos personales durante esas 2 semanas. Tax act 2012 returning user Ejemplo 2. Tax act 2012 returning user Usted y sus vecinos son copropietarios de una casa conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Tax act 2012 returning user Sus vecinos viven en la casa y le pagan a usted un precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user Aunque los vecinos tienen intereses financieros en la casa, los días en que ellos viven allí no cuentan como días de uso personal para usted. Tax act 2012 returning user Eso se debe a que sus vecinos alquilan la casa como su vivienda principal conforme a un acuerdo de financiación de patrimonio neto compartido. Tax act 2012 returning user Ejemplo 3. Tax act 2012 returning user Usted posee una propiedad de alquiler que le arrienda a su hijo. Tax act 2012 returning user Su hijo no tiene interés financiero en esta propiedad. Tax act 2012 returning user La usa como su vivienda principal y le paga a usted un precio justo de alquiler por la propiedad. Tax act 2012 returning user El uso de la propiedad por parte de su hijo no representa uso personal por parte de usted porque su hijo la está usando como vivienda principal, no tiene interés financiero en la propiedad y le está pagando a usted un precio justo. Tax act 2012 returning user Ejemplo 4. Tax act 2012 returning user Usted le alquila su casa de playa a Josué. Tax act 2012 returning user Josué le alquila a usted su casa en las montañas. Tax act 2012 returning user Cada uno paga un precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user Usted usa su propia casa para fines personales los días en que él la usa porque Josué usa su casa conforme a un acuerdo que le permite a usted usar la casa de él. Tax act 2012 returning user Días usados para reparaciones y mantenimiento. Tax act 2012 returning user   Cualquier día que pase trabajando sustancialmente a tiempo completo, reparando y manteniendo (no mejorando) su propiedad, no se cuenta como día de uso personal. Tax act 2012 returning user No cuente tal día como día de uso personal aunque sus parientes usen la propiedad para actividades recreativas en el mismo día. Tax act 2012 returning user Días usados como vivienda principal antes o después de alquilar. Tax act 2012 returning user   Con el fin de determinar si una unidad habitable se usó como vivienda, quizás no tenga que contar como días de uso personal los días en que usó la propiedad como vivienda principal antes o después de haberla alquilado u ofrecido en arrendamiento. Tax act 2012 returning user No los cuente como días de uso personal si: Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad por 12 o más meses seguidos. Tax act 2012 returning user Usted alquiló o trató de alquilar la propiedad durante un período menor a 12 meses seguidos y el período se terminó porque vendió o canjeó la propiedad. Tax act 2012 returning user Sin embargo, este requisito especial no es aplicable al dividir gastos entre uso de alquiler y uso personal. Tax act 2012 returning user Ejemplos. Tax act 2012 returning user   Los siguientes ejemplos demuestran cómo determinar si usó su propiedad alquilada como vivienda. Tax act 2012 returning user Ejemplo 1. Tax act 2012 returning user Usted convirtió el sótano de su casa en un apartamento con un dormitorio, un baño y una cocina pequeña. Tax act 2012 returning user Les alquiló el apartamento del sótano, a un precio justo de alquiler, a estudiantes universitarios durante el año escolar. Tax act 2012 returning user Lo alquiló con un contrato de arrendamiento de 9 meses (273 días). Tax act 2012 returning user Calculó que 27 días son el 10% del total de días en que la vivienda se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler. Tax act 2012 returning user En el mes de junio (30 días), sus hermanos se alojaron con usted y vivieron en el apartamento del sótano sin pagar alquiler. Tax act 2012 returning user El apartamento del sótano fue usado como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 30 días. Tax act 2012 returning user Si sus hermanos usaron el apartamento sin pagar alquiler, eso se considera uso personal. Tax act 2012 returning user El uso personal (30 días) supera el total más alto entre: 14 días o el 10% del total de días durante los cuales fue alquilado (27 días). Tax act 2012 returning user Ejemplo 2. Tax act 2012 returning user Usted alquiló el dormitorio para huéspedes en su casa a un precio justo de alquiler durante los fines de semana de la fiesta de Homecoming, de la ceremonia de entrega de diplomas y de fútbol de la universidad local (un total de 27 días). Tax act 2012 returning user Su cuñada se alojó en el dormitorio, sin pagar alquiler, durante las últimas 3 semanas (21 días) de julio. Tax act 2012 returning user Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a otras personas a un precio justo de alquiler es 3 días. Tax act 2012 returning user El dormitorio se usó como vivienda porque fue utilizado para propósitos personales por 21 días. Tax act 2012 returning user Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 27 días durante los cuales se alquiló (3 días). Tax act 2012 returning user Ejemplo 3. Tax act 2012 returning user Usted es dueño de un condominio en un lugar turístico. Tax act 2012 returning user Lo alquiló a un precio justo de alquiler por 170 días durante el año. Tax act 2012 returning user Por 12 de esos días, el inquilino no pudo usar el condominio y permitió que lo usara usted aunque usted no le reembolsó ninguna parte del alquiler. Tax act 2012 returning user De hecho, la familia de usted usó el condominio por 10 de esos días. Tax act 2012 returning user Por lo tanto, se considera que el condominio fue alquilado por 160 días (170 menos 10). Tax act 2012 returning user Usted calculó que el 10% del total de días en que el dormitorio se alquiló a los demás a un precio justo de alquiler es 16 días. Tax act 2012 returning user Su familia también usó el condominio por otros 7 días durante el año. Tax act 2012 returning user Usted usó el condominio como vivienda porque lo usó para propósitos personales por 17 días. Tax act 2012 returning user Eso supera el total más alto de: 14 días o el 10% de los 160 días durante los cuales fue alquilado (16 días). Tax act 2012 returning user Uso de alquiler mínimo. Tax act 2012 returning user   Si usa la unidad habitable como vivienda y la alquila por menos de 15 días durante el año, ese período no se considera actividad de alquiler. Tax act 2012 returning user Para información adicional, vea Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días, más adelante. Tax act 2012 returning user Límite sobre las deducciones. Tax act 2012 returning user   Alquilar una unidad habitable que se considera una vivienda no es una actividad pasiva. Tax act 2012 returning user En lugar de ello, si los gastos de alquiler son mayores que los ingresos de alquiler, parte, o tal vez todos los gastos en exceso no pueden utilizarse para compensar ingresos de otras fuentes. Tax act 2012 returning user Los gastos en exceso que no se pueden utilizar para compensar ingresos de otras fuentes se trasladan al año siguiente y se consideran gastos de alquiler para la misma propiedad. Tax act 2012 returning user Todos los gastos trasladados al año siguiente estarán sujetos a los límites correspondientes a dicho año. Tax act 2012 returning user Este límite corresponde a los gastos trasladados a un año posterior aunque no utilice la propiedad como su vivienda en dicho año posterior. Tax act 2012 returning user   Para calcular los gastos de alquiler deducibles que corresponden al año en curso y los gastos que se trasladan al año que viene, utilice la Hoja de Trabajo 9-1. Tax act 2012 returning user Cómo Declarar Ingresos y Deducciones Propiedad no usada para fines personales. Tax act 2012 returning user   Si no usa una unidad habitable para fines personales, vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante, para saber cómo declarar los ingresos y gastos de alquiler. Tax act 2012 returning user Propiedad usada para fines personales. Tax act 2012 returning user   Si usa una unidad habitable para fines personales, la manera en que usted declara sus ingresos y gastos de alquiler depende de si usted usó la unidad habitable como vivienda. Tax act 2012 returning user Propiedad no usada como vivienda. Tax act 2012 returning user   Si usted usa una unidad habitable para fines personales, pero no como vivienda, declare todos sus ingresos de alquiler en sus ganancias. Tax act 2012 returning user Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir los gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Tax act 2012 returning user Los gastos correspondientes a su uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Tax act 2012 returning user   Sin embargo, sus gastos de alquiler deducibles pueden ser mayores que sus ingresos brutos de alquiler. Tax act 2012 returning user Vea Límites sobre las Pérdidas de Alquiler , más adelante. Tax act 2012 returning user Propiedad usada como vivienda, y alquilada menos de 15 días. Tax act 2012 returning user   Si usa una unidad habitable como vivienda, y la alquila menos de 15 días durante el año, se considera que su función principal no es de alquiler, y no debe ser declarada en el Anexo E (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user No se le requiere declarar sus ingresos ni gastos de alquiler provenientes de esta actividad. Tax act 2012 returning user Los gastos, incluso los intereses hipotecarios que reúnen los requisitos, impuestos sobre los bienes raíces, y toda pérdida por hecho fortuito que reúna los requisitos se deben declarar de la manera normalmente permitida, en el Anexo A (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user Vea las Instrucciones del Anexo A (Formulario 1040) para más información acerca de cómo deducir estos gastos. Tax act 2012 returning user Propiedad usada como vivienda, y alquilada 15 días o más. Tax act 2012 returning user   Si usa una unidad habitable como vivienda y la alquila 15 días o más durante el año, incluya todos los ingresos de alquiler en sus ganancias. Tax act 2012 returning user Ya que usted usó la unidad habitable para fines personales, usted debe dividir sus gastos entre el uso de alquiler y el uso personal, según se describió anteriormente, bajo Cómo Dividir los Gastos . Tax act 2012 returning user Los gastos correspondientes al uso personal no son deducibles como gastos de alquiler. Tax act 2012 returning user   Si recibió una utilidad neta por alquilar la unidad habitable por el año (es decir, si sus ingresos de alquiler son mayores que el total de sus gastos de alquiler, incluyendo la depreciación), deduzca todos sus gastos de alquiler. Tax act 2012 returning user No necesitará usar la Hoja de Trabajo 9-1. Tax act 2012 returning user   Sin embargo, si usted tuvo una pérdida neta por alquilar la unidad habitable ese año, la deducción por ciertos gastos de alquiler está limitada. Tax act 2012 returning user Para calcular sus gastos de alquiler deducibles, y toda cantidad traspasable al año siguiente, use la Hoja de Trabajo 9-1. Tax act 2012 returning user Depreciación Usted recupera el costo de su propiedad que produce ingresos a través de deducciones tributables anuales. Tax act 2012 returning user Esto se hace depreciando la propiedad; es decir, deduciendo una parte de su costo cada año en su declaración de impuestos. Tax act 2012 returning user Hay tres factores que determinan la cantidad de depreciación que usted puede deducir cada año: (1) su base en la propiedad, (2) el período de recuperación de la propiedad y (3) el método de depreciación que se usa. Tax act 2012 returning user No puede simplemente deducir como gastos sus pagos de hipoteca o capital o el costo de muebles, instalaciones fijas y equipo. Tax act 2012 returning user Usted puede deducir depreciación solamente sobre la parte de su propiedad que se usa para fines de alquiler. Tax act 2012 returning user La depreciación reduce su base para calcular la ganancia o la pérdida sobre una venta o intercambio futuro. Tax act 2012 returning user Quizás tenga que usar el Formulario 4562, en inglés, para calcular y declarar la depreciación. Tax act 2012 returning user Vea Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler , más adelante. Tax act 2012 returning user Impuesto mínimo alternativo. Tax act 2012 returning user   Si utiliza la depreciación acelerada, es posible que esté sujeto al impuesto mínimo alternativo. Tax act 2012 returning user La depreciación acelerada le permite deducir más depreciación más temprano en el periodo de recuperación de la que podría deducir si utilizara el método de la depreciación uniforme (la misma deducción cada año). Tax act 2012 returning user Declaración de la cantidad correcta de depreciación. Tax act 2012 returning user   Usted debería declarar la cantidad correcta de depreciación cada año tributario. Tax act 2012 returning user Si no ha declarado toda la cantidad de depreciación que tenía derecho a deducir, aún tiene que reducir el valor de la base de la propiedad por la cantidad total de depreciación que hubiera podido deducir. Tax act 2012 returning user   Si dedujo una cantidad incorrecta de depreciación para propiedad en un año cualquiera, puede hacer una corrección para ese año presentando el Formulario 1040X, Amended U. Tax act 2012 returning user S. Tax act 2012 returning user Individual Income Tax Return (Declaración enmendada del impuesto federal sobre el ingreso personal de los Estados Unidos), en inglés. Tax act 2012 returning user Si no se le permite hacer la corrección en una declaración enmendada, puede cambiar su método contable para declarar la cantidad correcta de depreciación. Tax act 2012 returning user Vea Claiming the Correct Amount of Depreciation (Declaración de la cantidad correcta de depreciación), en el capítulo 2 de la Publicación 527, en inglés, para más información. Tax act 2012 returning user Cambio de método contable para deducir depreciación no declarada. Tax act 2012 returning user   Para cambiar su método contable, normalmente tiene que presentar el Formulario 3115, Application for Change in Accounting Method (Solicitud para el cambio de método contable), en inglés, para obtener la autorización del Servicio de Impuestos Internos. Tax act 2012 returning user En algunos casos, puede recibir autorización automática. Tax act 2012 returning user Para más información, vea el capítulo 1 de la Publicación 946, en inglés. Tax act 2012 returning user Terreno. Tax act 2012 returning user   No puede depreciar el costo del terreno porque normalmente el terreno no se desgasta, no se vuelve obsoleto, ni se agota. Tax act 2012 returning user Los costos para despejar y nivelar el terreno, junto con aquéllos para plantar y jardinear, normalmente forman parte del costo del terreno y no se pueden depreciar. Tax act 2012 returning user Información adicional. Tax act 2012 returning user   Vea la Publicación 527, en inglés, para información sobre cómo depreciar propiedad de alquiler y vea la Publicación 946, en inglés, para más información sobre la depreciación. Tax act 2012 returning user Límites sobre las Pérdidas de Alquiler Si tiene alguna pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, dos clases de reglas pueden limitar la cantidad que puede deducir de las pérdidas. Tax act 2012 returning user Tiene que considerar estas reglas en el mismo orden a continuación. Tax act 2012 returning user Reglas sobre el monto de riesgo. Tax act 2012 returning user Estas reglas son aplicadas primero si hay inversión en su actividad de alquiler de bienes raíces por la cual usted no tiene monto de riesgo. Tax act 2012 returning user Esto es aplicable sólo si la propiedad de bienes raíces fue puesta en uso después de 1986. Tax act 2012 returning user Límites sobre las actividades pasivas. Tax act 2012 returning user Por lo general, las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces son consideradas como actividades pasivas y las pérdidas no son deducibles al menos que tenga ingresos de otras actividades pasivas para compensar las pérdidas. Tax act 2012 returning user Sin embargo, existen excepciones. Tax act 2012 returning user Reglas sobre el Monto de Riesgo Podría estar sujeto a las reglas sobre el monto de riesgo si tiene: Una pérdida de una actividad de una ocupación o negocio o para generar ingresos, y Cantidades invertidas en la actividad por la cual usted no tiene un riesgo completo. Tax act 2012 returning user Las pérdidas provenientes de la posesión de bienes raíces (aparte de propiedades minerales) puestos en uso antes de 1987 no están sujetas a las reglas sobre el monto de riesgo. Tax act 2012 returning user Por lo general, cualquier pérdida de una actividad sujeta a las reglas sobre el monto de riesgo se permite solamente según la cantidad total que tenga en riesgo en la actividad al final del año tributario. Tax act 2012 returning user Se considera que usted está en una actividad de riesgo según el dinero y la base ajustada de otras propiedades que haya aportado en la actividad y ciertas cantidades que haya recibido en préstamo para la actividad. Tax act 2012 returning user Vea la Publicación 925, en inglés, para más información. Tax act 2012 returning user Límites sobre las Actividades Pasivas Por lo general, todas las actividades relacionadas con el alquiler de bienes raíces (excepto las de ciertos agentes de bienes raíces, más adelante) son actividades pasivas. Tax act 2012 returning user En este contexto, una actividad de alquiler es aquélla mediante la cual recibe ingresos principalmente por el uso de propiedad tangible, en lugar de servicios. Tax act 2012 returning user Límites sobre las deducciones y los créditos de actividades pasivas. Tax act 2012 returning user    Las deducciones o pérdidas generadas por actividades pasivas están limitadas. Tax act 2012 returning user Por lo general, usted no puede compensar los ingresos, salvo aquéllos pasivos, con pérdidas provenientes de actividades pasivas. Tax act 2012 returning user Tampoco puede compensar los impuestos sobre el ingreso, a menos que sea ingreso pasivo, con créditos que resulten de actividades pasivas. Tax act 2012 returning user Toda pérdida o crédito excedente se traspasa al año tributario siguiente. Tax act 2012 returning user   Para una explicación detallada de estas reglas, vea la Publicación 925, en inglés. Tax act 2012 returning user    Posiblemente tenga que completar el Formulario 8582, en inglés, para calcular la cantidad de cualquier pérdida de actividad pasiva del año tributario en curso para todas las actividades y la cantidad de la pérdida por actividades pasivas permitida en su declaración de impuestos. Tax act 2012 returning user Agentes de bienes raíces. Tax act 2012 returning user   Las actividades de alquiler en las cuales participó materialmente durante el año no son actividades pasivas si, en ese año, usted era agente de bienes raíces. Tax act 2012 returning user Para una explicación detallada de los requisitos, vea la Publicación 527, en inglés. Tax act 2012 returning user Para una explicación detallada de la participación material, vea la Publicación 925, en inglés. Tax act 2012 returning user Excepción por el Uso Personal de una Unidad Habitable Si usted utilizó la propiedad de alquiler como su hogar durante el año, todo ingreso, deducción, ganancia o pérdida que le corresponde a dicho uso no se tomará en cuenta para propósitos del límite sobre la pérdida de actividades pasivas. Tax act 2012 returning user En vez de eso, siga las reglas que se explican bajo el tema titulado Uso Personal de una Unidad Habitable (Incluyendo una Casa de Vacaciones) , anteriormente. Tax act 2012 returning user Excepción para Actividades de Alquiler de Bienes Raíces con Participación Activa Si usted o su cónyuge participaron activamente en una actividad pasiva de alquiler de bienes raíces, quizás podría deducir de su ingreso no pasivo hasta $25,000 en pérdidas provenientes de dicha actividad. Tax act 2012 returning user Este descuento especial es una excepción a la regla general que no admite las pérdidas que excedan del monto de los ingresos procedentes de actividades pasivas. Tax act 2012 returning user De igual modo, usted quizás podría compensar los impuestos con créditos de hasta $25,000 de ingresos no pasivos que provengan de dicha actividad después de tomar en consideración cualquier pérdida permitida por esta excepción. Tax act 2012 returning user Participación activa. Tax act 2012 returning user   Usted participó activamente en una actividad de bienes raíces de alquiler si usted (y su cónyuge) era(n) dueño(s) de por lo menos el 10% de la propiedad alquilada y tomó decisiones de administración o hizo las gestiones para que otros proveyeran servicios (tales como reparaciones) de manera importante y bona fide (de buena fe). Tax act 2012 returning user Las decisiones de administración que pueden contar como participación activa incluyen el aprobar inquilinos nuevos, decidir términos de alquiler, aprobar gastos y decisiones semejantes. Tax act 2012 returning user Descuento especial máximo. Tax act 2012 returning user   El descuento especial máximo es: $25,000 para solteros y casados que presenten una declaración conjunta para el año tributario, $12,500 para casados que presenten la declaración por separado para el año tributario y que hayan vivido separados de sus cónyuges en todo momento del año tributario y $25,000 para un caudal hereditario calificado, menos el descuento especial al que tiene derecho el cónyuge sobreviviente. Tax act 2012 returning user   Si sus ingresos brutos ajustados modificados (MAGI, por sus siglas en inglés) son $100,000 o menos ($50,000 o menos si son casados que presentan la declaración por separado), puede deducir la pérdida hasta la cantidad especificada arriba. Tax act 2012 returning user Si su MAGI es superior a $100,000 (superior a $50,000 si son casados que presentan la declaración por separado), el descuento especial se limita al 50% de la diferencia entre $150,000 ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado) y su MAGI. Tax act 2012 returning user   Por lo general, si su MAGI es $150,000 o más ($75,000 si son casados que presentan la declaración por separado), no hay descuento especial. Tax act 2012 returning user Información adicional. Tax act 2012 returning user   Vea la Publicación 925, en inglés, para obtener más información acerca de los límites sobre las pérdidas pasivas, incluida información sobre el trato de créditos y de pérdidas pasivas no permitidas sin usar y el trato de ganancias y pérdidas devengadas por enajenación de una actividad pasiva. Tax act 2012 returning user Cómo Declarar Ingresos y Gastos de Alquiler El formulario básico para declarar ingresos y gastos de alquiler residencial es el Anexo E (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user Sin embargo, no utilice ese anexo para declarar una actividad sin fines de lucro. Tax act 2012 returning user Consulte Alquiler sin Fines de Lucro , anteriormente. Tax act 2012 returning user Prestación de servicios sustanciales. Tax act 2012 returning user   Si proporciona servicios sustanciales que sean principalmente para la comodidad del inquilino, tales como limpieza regular, cambio de ropa de cama o servicio de criado doméstico, usted tiene que declarar los ingresos y gastos de alquiler en el Anexo C (Formulario 1040), Profit or Loss From Business (Ganancia o pérdida de negocios), o el Anexo C-EZ (Formulario 1040), Net Profit From Business (Sole Proprietorship) (Utilidad neta de negocios (empresa con dueño único)), en inglés. Tax act 2012 returning user Los servicios sustanciales no incluyen el abastecimiento de calefacción y luz, limpieza de áreas públicas, recogida de basura, etcétera. Tax act 2012 returning user Para más información, vea la Publicación 334, Tax Guide for Small Business (Guía de impuestos para pequeños negocios), en inglés. Tax act 2012 returning user Puede también estar obligado a pagar el impuesto del trabajo por cuenta propia sobre su ingreso de alquiler utilizando el Anexo SE (Formulario 1040), Self-Employment Tax (Impuesto del trabajo por cuenta propia). Tax act 2012 returning user    Use el Formulario 1065, U. Tax act 2012 returning user S. Tax act 2012 returning user Return of Partnership Income (Declaración de ingresos de sociedades colectivas de los Estados Unidos), en inglés, si su actividad de alquiler es de una sociedad colectiva (incluyendo una sociedad colectiva con su cónyuge a menos que sea una empresa conjunta que reúne los requisitos). Tax act 2012 returning user Empresa conjunta que reúne los requisitos. Tax act 2012 returning user   Si usted y su cónyuge cada uno participan materialmente como los únicos socios de un negocio de bienes raíces del cual la posesión y operación es conjunta, y presentan una declaración conjunta para el año tributario, pueden elegir conjuntamente que se les considere como si fueran una empresa conjunta que reúne los requisitos en vez de una sociedad colectiva. Tax act 2012 returning user En la mayoría de los casos, esta elección no aumentará el total adeudado de impuestos en la declaración conjunta, pero sí le provee a cada uno un crédito por los ingresos del Seguro Social, en los cuales se basan los beneficios de jubilación, y para la cobertura de Medicare, si sus ingresos de alquiler están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Tax act 2012 returning user Para más información, vea la Publicación 527, en inglés. Tax act 2012 returning user Formulario 1098, Mortgage Interest Statement (Informe de intereses hipotecarios), en inglés. Tax act 2012 returning user    Si le pagó $600 o más en intereses hipotecarios sobre su propiedad de alquiler a alguna persona, usted debería recibir el Formulario 1098 o un informe semejante que señale los intereses que pagó para el año. Tax act 2012 returning user Si usted y por lo menos otra persona (aparte de su cónyuge si presenta una declaración conjunta) fueron responsables de intereses sobre la hipoteca y pagaron dichos intereses y la otra persona recibió el Formulario 1098, declare su parte de los intereses en la línea 13 del Anexo E (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user Adjunte una nota a su declaración de impuestos mostrando el nombre y la dirección de la otra persona. Tax act 2012 returning user En el margen izquierdo del Anexo E, al lado de la línea 13, escriba “See attached” (Vea información adjunta). Tax act 2012 returning user Anexo E (Formulario 1040) Si alquila edificios, habitaciones o apartamentos y provee solamente servicios básicos, tales como calefacción, luz, servicios de basura, etc. Tax act 2012 returning user , normalmente declararía sus ingresos y gastos de alquiler en la Parte I del Anexo E (Formulario 1040). Tax act 2012 returning user Enumere la lista de sus ingresos, gastos y depreciación totales para cada propiedad de alquiler. Tax act 2012 returning user Asegúrese de anotar el número de días de alquiler a un precio justo de alquiler y días de uso personal en la línea 2. Tax act 2012 returning user Si tiene más de tres propiedades de alquiler o de regalía, complete y adjunte cuantos Anexos E sean necesarios para enumerar las propiedades. Tax act 2012 returning user Complete las líneas 1 y 2 para cada propiedad. Tax act 2012 returning user No obstante, llene las líneas 23a a 26 solamente en un Anexo E. Tax act 2012 returning user En la línea 18 de la página 1 del Anexo E, anote la depreciación que reclama por cada propiedad. Tax act 2012 returning user Para averiguar si tiene que adjuntar el Formulario 4562, en inglés, vea la sección titulada Form 4562 (Formulario 4562), bajo el capítulo 3 de la Publicación 527, en inglés. Tax act 2012 returning user Si tiene una pérdida de su actividad de alquiler de bienes raíces, tal vez tenga que completar uno o ambos de los siguientes formularios. Tax act 2012 returning user Formulario 6198, At-Risk Limitations (Límites sobre el monto en riesgo), en inglés. Tax act 2012 returning user Vea Reglas sobre el Monto de Riesgo , anteriormente. Tax act 2012 returning user También vea la Publicación 925, en inglés. Tax act 2012 returning user Formulario 8582, Passive Activity Loss Limitations (Limitaciones de pérdidas de actividad pasiva), en inglés. Tax act 2012 returning user Vea Límites sobre las Actividades Pasivas , anteriormente. Tax act 2012 returning user La página 2 del Anexo E se utiliza para declarar ingresos o pérdidas provenientes de sociedades colectivas, sociedades anónimas de tipo S, herencias, fideicomisos y negocios hipotecarios de inversiones en bienes raíces. Tax act 2012 returning user Si necesita usar la página 2 del Anexo E, asegúrese de usar la página 2 del mismo Anexo E que utilizó para anotar su actividad de alquiler en la página 1. Tax act 2012 returning user También incluya la cantidad de la línea 26 (Parte I) en la línea 41 (Parte V), “Total income or (loss)” (Total de ingreso o (pérdida)). Tax act 2012 returning user Hoja de Trabajo 9-1. Tax act 2012 returning user Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Utilice esta hoja de trabajo solamente si contesta “Sí” a todas las preguntas siguientes: ¿Usó la unidad habitable como vivienda este año? Vea Unidad Habitable Usada como Vivienda . Tax act 2012 returning user ¿Alquiló la unidad habitable a un precio justo de alquiler por 15 días o más este año? ¿Es el total de sus gastos de alquiler y de depreciación mayor que sus ingresos de alquiler? PARTE I. Tax act 2012 returning user Porcentaje del Uso de Alquiler A. Tax act 2012 returning user Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada a un precio justo de alquiler A. Tax act 2012 returning user       B. Tax act 2012 returning user Número total de días en los que la vivienda estuviese disponible para ser alquilada (línea A) pero sin alquilar B. Tax act 2012 returning user       C. Tax act 2012 returning user Número total de días de uso de alquiler. Tax act 2012 returning user Reste la línea B de la línea A C. Tax act 2012 returning user       D. Tax act 2012 returning user Total de días de uso personal (incluyendo días en los que se haya alquilado a un precio menor del precio justo de alquiler) D. Tax act 2012 returning user       E. Tax act 2012 returning user Total de días de uso de alquiler y de uso personal. Tax act 2012 returning user Sume las líneas C y D E. Tax act 2012 returning user       F. Tax act 2012 returning user Porcentaje de gastos permitidos de alquiler. Tax act 2012 returning user Divida la línea C por la línea E     F. Tax act 2012 returning user   PARTE II. Tax act 2012 returning user Gastos de Alquiler Permisibles 1. Tax act 2012 returning user Anote los alquileres recibidos 1. Tax act 2012 returning user   2a. Tax act 2012 returning user Anote la parte de los intereses hipotecarios sobre la vivienda deducibles y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 2a. Tax act 2012 returning user       b. Tax act 2012 returning user Anote la parte de los impuestos de bienes raíces correspondiente al alquiler b. Tax act 2012 returning user       c. Tax act 2012 returning user Anote la parte de las pérdidas personales deducibles causadas por hechos fortuitos o robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) c. Tax act 2012 returning user       d. Tax act 2012 returning user Anote los gastos directos de alquiler (vea las instrucciones) d. Tax act 2012 returning user       e. Tax act 2012 returning user Gastos de alquiler totalmente deducibles. Tax act 2012 returning user Sume las líneas 2a a 2d. Tax act 2012 returning user Anote los gastos aquí y en las líneas correspondientes del Anexo E (vea las instrucciones) 2e. Tax act 2012 returning user   3. Tax act 2012 returning user Reste la línea 2e de la línea 1. Tax act 2012 returning user Si es cero o menos, anote −0− 3. Tax act 2012 returning user   4a. Tax act 2012 returning user Anote la parte de los gastos relacionados directamente con el funcionamiento o el mantenimiento de la unidad habitable (tales como reparaciones, seguro y servicios públicos) correspondiente al alquiler 4a. Tax act 2012 returning user       b. Tax act 2012 returning user Anote la parte de los intereses hipotecarios excedentes y primas de seguro hipotecario calificadas, correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) b. Tax act 2012 returning user       c. Tax act 2012 returning user Gastos de funcionamiento trasladados de la hoja de trabajo de 2012 c. Tax act 2012 returning user       d. Tax act 2012 returning user Sume las líneas 4a a 4c d. Tax act 2012 returning user       e. Tax act 2012 returning user Gastos permisibles. Tax act 2012 returning user Anote la cantidad de la línea 3 o la línea 4d, la que sea menor (vea las instrucciones) 4e. Tax act 2012 returning user   5. Tax act 2012 returning user Reste la línea 4e de la línea 3. Tax act 2012 returning user Si es cero o menos, anote −0− 5. Tax act 2012 returning user   6a. Tax act 2012 returning user Anote la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos y robos correspondiente al alquiler (vea las instrucciones) 6a. Tax act 2012 returning user       b. Tax act 2012 returning user Anote la depreciación de la parte de la unidad habitable correspondiente al alquiler b. Tax act 2012 returning user       c. Tax act 2012 returning user Excedente de pérdidas por hecho fortuito y depreciación trasladado de la hoja de trabajo de 2012 c. Tax act 2012 returning user       d. Tax act 2012 returning user Sume las líneas 6a a 6c d. Tax act 2012 returning user       e. Tax act 2012 returning user Pérdidas excedentes permisibles por hechos fortuitos, robos y depreciación. Tax act 2012 returning user Anote la cantidad de la línea 5 o la línea 6d, la que sea menor (vea las instrucciones) 6e. Tax act 2012 returning user   PARTE III. Tax act 2012 returning user Gastos no Permitidos Trasladados al Año Siguiente 7a. Tax act 2012 returning user Gastos de funcionamiento a trasladarse al año siguiente. Tax act 2012 returning user Reste la línea 4e de la línea 4d 7a. Tax act 2012 returning user   b. Tax act 2012 returning user Pérdidas excedentes por hechos fortuitos, robos y depreciación a trasladarse al año siguiente. Tax act 2012 returning user  Reste la línea 6e de la línea 6d b. Tax act 2012 returning user   Instrucciones de la Hoja de Trabajo 9-1. Tax act 2012 returning user Hoja de Trabajo para Calcular las Deducciones de Alquiler para una Unidad Habitable que se Usa como Vivienda Precaución. Tax act 2012 returning user Utilice el porcentaje calculado en la línea F de la Parte I para calcular las partes correspondientes al alquiler a anotar en las líneas 2a-2c, 4a-4b y 6a-6b de la Parte II. Tax act 2012 returning user Línea 2a. Tax act 2012 returning user Calcule los intereses hipotecarios sobre la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Tax act 2012 returning user No incluya intereses sobre un préstamo que no benefició a la unidad habitable. Tax act 2012 returning user Por ejemplo, no incluya intereses de un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda que se utilizó para saldar tarjetas de crédito u otros préstamos personales, comprar un auto o pagar gastos de enseñanza superior. Tax act 2012 returning user Incluya intereses de un préstamo que se haya utilizado para comprar, construir o mejorar la unidad habitable o para refinanciar tal préstamo. Tax act 2012 returning user Incluya la parte de estos intereses correspondientes al alquiler en el total que anote en la línea 2a de la hoja de trabajo. Tax act 2012 returning user   Calcule las primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable que podría deducir en la línea 13 del Anexo A como si no la hubiera alquilado. Tax act 2012 returning user Vea las Instrucciones del Anexo A. Tax act 2012 returning user No obstante, calcule el ingreso bruto ajustado (línea 38 del Formulario 1040) sin incluir ingresos y gastos de alquiler de la unidad habitable. Tax act 2012 returning user Vea la sección titulada Línea 4b más adelante, para deducir parte de las primas de seguro hipotecario calificadas no permitidas conforme al límite del ingreso bruto ajustado. Tax act 2012 returning user Incluya la parte de la cantidad correspondiente a alquiler de la línea 13 del Anexo A en el total que se anota en la línea 2a de la hoja de trabajo. Tax act 2012 returning user   Nota: No presente este Anexo A ni lo utilice para calcular la cantidad a deducir en la línea 13 de dicho anexo. Tax act 2012 returning user En vez de esto, calcule la parte personal en un Anexo A distinto. Tax act 2012 returning user Si ha deducido intereses hipotecarios o primas de seguro hipotecario calificadas sobre la unidad habitable en otros formularios, como los Anexos C o F, no se olvide de restar dicha cantidad de la deducción anotada en el Anexo A. Tax act 2012 returning user           Línea 2c. Tax act 2012 returning user Calcule las pérdidas causadas por hechos fortuitos o robos relacionadas con la unidad habitable que podría deducir en el Anexo A como si no la hubiera alquilado. Tax act 2012 returning user Para hacerlo, complete la Sección A del Formulario 4684, Casualties and Thefts (Hechos fortuitos y robos), en inglés, tratando las pérdidas como pérdidas personales. Tax act 2012 returning user Si alguna parte de la pérdida se debe a un desastre declarado como tal por el gobierno federal, vea las Instrucciones del Formulario 4684. Tax act 2012 returning user En la línea 17 del Formulario 4684, anote el 10% de su ingreso bruto ajustado, calculado sin sus ingresos de alquiler y gastos de alquiler procedentes de la unidad habitable. Tax act 2012 returning user Anote la parte del resultado correspondiente al alquiler de la línea 18 del Formulario 4684 en la línea 2c de esta hoja de trabajo. Tax act 2012 returning user   Nota: No presente este Formulario 4684 ni lo utilice para calcular sus pérdidas personales en el Anexo A. Tax act 2012 returning user En lugar de ello, calcule la parte personal en un Formulario 4684 por separado. Tax act 2012 returning user           Línea 2d. Tax act 2012 returning user Anote el total de sus gastos de alquiler que están directamente relacionados solamente con la actividad de alquiler. Tax act 2012 returning user Éstos incluyen intereses sobre préstamos que se utilizan para actividades de alquiler que no sean las de comprar, construir o mejorar la unidad habitable. Tax act 2012 returning user También incluya los honorarios de agencia de alquiler, la publicidad, los útiles de oficina y la depreciación sobre equipo de oficina que se usó en su actividad de alquiler. Tax act 2012 returning user           Línea 2e. Tax act 2012 returning user Puede deducir las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d como gastos de alquiler en el Anexo E aun cuando los gastos de alquiler sean mayores que el ingreso de alquiler. Tax act 2012 returning user Anote las cantidades de las líneas 2a, 2b, 2c y 2d en las líneas correspondientes del Anexo E. Tax act 2012 returning user           Línea 4b. Tax act 2012 returning user En la línea 2a, usted anotó la parte de los intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas correspondiente al alquiler que podría deducir en el Anexo A si no hubiera alquilado la vivienda. Tax act 2012 returning user Si tenía intereses hipotecarios y primas de seguro hipotecario calificadas adicionales que no serían deducibles en el Anexo A debido a límites correspondientes a los mismos, anote en la línea 4b de esta hoja de trabajo la parte de alquiler de esas cantidades en exceso. Tax act 2012 returning user No incluya intereses de un préstamo que no haya beneficiado la unidad habitable (como se explicó en las instrucciones para la línea 2a). Tax act 2012 returning user           Línea 4e. Tax act 2012 returning user Puede deducir las cantidades de las líneas 4a, 4b y 4c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo hasta el punto en el que no superen la cantidad de la línea 4e. Tax act 2012 returning user *           Línea 6a. Tax act 2012 returning user Para encontrar la parte de las pérdidas excedentes por hechos fortuitos o robos correspondientes al alquiler, utilice el Formulario 4684 que preparó para la línea 2c de esta hoja de trabajo. Tax act 2012 returning user   A. Tax act 2012 returning user Anote la cantidad de la línea 10 del Formulario 4684       B. Tax act 2012 returning user Anote la parte de alquiler de la línea A       C. Tax act 2012 returning user Anote la cantidad de la línea 2c de esta hoja de trabajo       D. Tax act 2012 returning user Reste la línea C de la línea B. Tax act 2012 returning user Anote el resultado aquí y en la línea 6a de esta hoja de trabajo               Línea 6e. Tax act 2012 returning user Puede deducir las cantidades de las líneas 6a, 6b y 6c como gastos de alquiler en el Anexo E sólo en la medida en que no superen la cantidad de la línea 6e. Tax act 2012 returning user * *Asignación de la deducción limitada. Tax act 2012 returning user Si no puede deducir toda la cantidad en la línea 4d o 6d este año, puede asignar la deducción permisible según le convenga entre los gastos incluidos en las líneas 4d o 6d. Tax act 2012 returning user Anote la cantidad que asigne a cada gasto en la línea correspondiente de la Parte I del Anexo E. Tax act 2012 returning user