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Form 1040x example 15. Form 1040x example   Venta de su Vivienda Table of Contents Recordatorio Introduction Useful Items - You may want to see: Vivienda Principal Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Precio de Venta Cantidad Recibida Base Ajustada Cantidad de Pérdidas o Ganancias Enajenaciones que no Sean Ventas Cómo Determinar la Base Cómo Excluir las GananciasExclusión Máxima Requisitos de Propietario y de Uso Exclusión Máxima Reducida Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Cómo Declarar la VentaHipoteca financiada por el vendedor. Form 1040x example Información adicional. Form 1040x example Situaciones EspecialesExcepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. Form 1040x example Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Recordatorio Venta de vivienda con puntos no deducidos. Form 1040x example  Si no ha deducido todos los puntos que pagó para asegurar una hipoteca sobre su vivienda anterior, tal vez pueda deducir los puntos restantes en el año de la venta. Form 1040x example Consulte Hipoteca que termina antes del plazo de vigencia convenido bajo Puntos en el capítulo 23. Form 1040x example Introduction Este capítulo explica las reglas tributarias que son aplicables cuando vende su vivienda principal. Form 1040x example En la mayoría de los casos, su vivienda principal es aquélla en la que vive la mayor parte del tiempo. Form 1040x example Si vendió su vivienda principal en el año 2013, es posible que pueda excluir de sus ingresos todas las ganancias hasta un máximo de $250,000 ($500,000 en una declaración conjunta, en la mayoría de los casos). Form 1040x example Consulte Cómo Excluir las Ganancias , más adelante. Form 1040x example Generalmente, si puede excluir todas las ganancias, no es necesario que declare dicha venta en su declaración de impuestos. Form 1040x example Si tiene ganancias que no se pueden excluir, éstas son tributables. Form 1040x example Declare estas ganancias en el Formulario 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes de capital), en inglés, y en el Anexo D (Formulario 1040). Form 1040x example Es posible que también tenga que llenar el Formulario 4797, Sales of Business Property (Ventas de propiedad comercial), en inglés. Form 1040x example Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. Form 1040x example Si tiene pérdidas de la venta, generalmente no puede deducirlas en su declaración. Form 1040x example Sin embargo, podría verse obligado a declararlas. Form 1040x example Consulte Cómo Declarar la Venta , más adelante. Form 1040x example Los temas principales de este capítulo son los siguientes: Cómo calcular las pérdidas o ganancias. Form 1040x example Cómo determinar la base. Form 1040x example Cómo excluir las ganancias. Form 1040x example Requisitos de propiedad y de uso. Form 1040x example Cómo declarar la venta. Form 1040x example Otros temas incluyen lo siguiente: Uso comercial o alquiler de vivienda. Form 1040x example Recuperación de un subsidio hipotecario federal. Form 1040x example Useful Items - You may want to see: Publicación 523 Selling Your Home (Venta de su vivienda), en inglés 530 Tax Information for Homeowners (Información tributaria para propietarios de vivienda), en inglés 547(SP) Hechos Fortuitos, Desastres y Robos Formulario (e Instrucciones) Anexo D (Formulario 1040) Capital Gains and Losses (Ganancias y pérdidas de capital), en inglés 982 Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness (Reducción de atributos tributarios debido a la liquidación de deudas), en inglés 8828 Recapture of Federal Mortgage Subsidy (Recuperación del subsidio hipotecario federal), en inglés 8949 Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras enajenaciónes de bienes de capital), en inglés Vivienda Principal Esta sección explica el término “vivienda principal”. Form 1040x example Generalmente, la vivienda en que usted vive la mayor parte del tiempo es su vivienda principal y puede ser un(a): Casa, Casa flotante, Casa rodante, Apartamento de cooperativa o Condominio. Form 1040x example Para excluir ganancias según las reglas del presente capítulo, en la mayoría de los casos tiene que haber sido propietario y habitado la propiedad como vivienda principal durante un mínimo de 2 años durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta. Form 1040x example Terreno. Form 1040x example   Si vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal, pero no la casa misma, no puede excluir ganancias provenientes de la venta del terreno. Form 1040x example Sin embargo, si vende terrenos baldíos usados como parte de su vivienda principal y contiguos a la misma, tal vez pueda excluir la ganancia proveniente de la venta de dichos terrenos en ciertos casos. Form 1040x example Vea Vacant land (Terreno baldío), bajo Main Home (Vivienda principal) en la Publicación 523, en inglés, para más información. Form 1040x example Ejemplo. Form 1040x example Compra un terreno y traslada su vivienda principal ahí. Form 1040x example Luego, vende el terreno en que se encuentra ubicada su vivienda principal. Form 1040x example Esta venta no se considera venta de su vivienda principal y no puede excluir las ganancias provenientes de la venta del terreno. Form 1040x example Más de una vivienda. Form 1040x example   Si es propietario de más de una vivienda, solamente puede excluir las ganancias de la venta de su vivienda principal. Form 1040x example Tiene que incluir en sus ingresos las ganancias procedentes de la venta de cualquier otra vivienda. Form 1040x example Si es propietario de dos viviendas y vive en ambas, su vivienda principal generalmente es aquella en que vive la mayor parte del tiempo durante el año. Form 1040x example Ejemplo 1. Form 1040x example Usted es propietario de dos casas, una en Nueva York y otra en Florida. Form 1040x example Entre 2009 y 2013, usted vive en la casa de Nueva York por 7 meses y en la residencia de Florida durante 5 meses de cada año. Form 1040x example En la ausencia de hechos y circunstancias que indiquen lo contrario, la casa de Nueva York es su vivienda principal. Form 1040x example Usted califica para la exclusión de la ganancia de la venta de la casa de Nueva York, pero no por la casa en Florida en el 2013. Form 1040x example Ejemplo 2. Form 1040x example Usted es propietario de una casa, pero vive en otra casa que alquila. Form 1040x example La casa alquilada es su vivienda principal. Form 1040x example Ejemplo 3. Form 1040x example Usted es propietario de dos casas, una en Virginia y otra en New Hampshire. Form 1040x example En 2009 y 2010, usted vivió en la casa de Virginia. Form 1040x example En 2011 y 2012, vivió en la casa de New Hampshire. Form 1040x example En 2013, vivió otra vez en la casa de Virginia. Form 1040x example Su residencia principal en 2009, 2010 y 2013 es la residencia de Virginia. Form 1040x example En 2011 y 2012, su residencia principal es la residencia de New Hampshire. Form 1040x example Usted reúne los requisitos para la exclusión de la ganancia de la venta de cualesquiera de las casas (pero no ambas) en el 2013. Form 1040x example Propiedad usada parcialmente como su vivienda principal. Form 1040x example   Si usa solamente una parte de la propiedad como vivienda principal, las reglas que se abordan en este capítulo son aplicables sólo a las pérdidas o ganancias de la venta de esa parte de la propiedad. Form 1040x example Para obtener detalles, consulte Uso Comercial o Alquiler de Vivienda , más adelante. Form 1040x example Cómo Calcular las Pérdidas o Ganancias Para calcular las pérdidas o ganancias procedentes de la venta de su vivienda principal, tiene que saber cuál es el precio de venta, la cantidad recibida y la base ajustada. Form 1040x example Reste la base ajustada de la cantidad recibida para obtener el total de pérdidas o ganancias. Form 1040x example     Precio de venta     − Gastos de venta       Cantidad recibida       Cantidad recibida     − Base ajustada       Pérdidas o ganancias   Precio de Venta El precio de venta es la cantidad total que recibe por su vivienda. Form 1040x example Esto incluye dinero y el valor justo de mercado de cualquier otro bien o servicio que reciba y todos los pagarés, hipotecas u otras deudas que adquiere el comprador como parte de la venta. Form 1040x example Pago efectuado por su empleador. Form 1040x example   Es posible que tenga que vender su vivienda debido a un traslado de trabajo. Form 1040x example Si su empleador le paga las pérdidas originadas por la venta o gastos de venta, no incluya el pago como parte del precio de venta. Form 1040x example Su empleador incluirá el pago como salario en el recuadro 1 del Formulario W-2 y usted lo incluirá en los ingresos en la línea 7 del Formulario 1040. Form 1040x example Opción de compra. Form 1040x example   Si otorga una opción de compra para su vivienda y esa opción se ejecuta, sume al precio de venta de la vivienda la cantidad que reciba por la opción. Form 1040x example Si la opción no se ejecuta, tiene que declarar la cantidad como ingreso ordinario en el año en que venza la opción. Form 1040x example Declare esta cantidad en la línea 21 del Formulario 1040. Form 1040x example Formulario 1099-S. Form 1040x example   Si recibió el Formulario 1099-S, Proceeds From Real Estate Transactions (Utilidades de transacciones de bienes raíces), en inglés, el recuadro 2 Gross Proceeds (Utilidades brutas) debe mostrar la cantidad total que recibió por su vivienda. Form 1040x example   Sin embargo, el recuadro 2 no incluirá el valor justo de mercado de servicios o bienes que no sean dinero en efectivo o pagarés que haya recibido o recibirá. Form 1040x example En lugar de esto, el recuadro 4 estará marcado para indicar que ha recibido (o que se anticipa que va a recibir) estos bienes. Form 1040x example Cantidad Recibida La cantidad recibida corresponde al precio de venta menos los gastos de venta. Form 1040x example Gastos de venta. Form 1040x example   Los gastos de venta incluyen: Comisiones, Cargos por publicidad, Honorarios legales y Cargos de préstamo pagados por el vendedor, como tarifas por colocación de préstamos o “puntos”. Form 1040x example Base Ajustada Durante el período en el que haya sido propietario de su vivienda, es posible que haya realizado ajustes (aumentos o disminuciones) a la base. Form 1040x example Esta base ajustada se tiene que determinar antes de poder calcular las pérdidas o ganancias de la venta de su vivienda. Form 1040x example Para obtener información sobre cómo calcular la base ajustada de su vivienda, consulte Cómo Determinar la Base , más adelante. Form 1040x example Cantidad de Pérdidas o Ganancias Para calcular la cantidad de pérdidas o ganancias, compare la cantidad recibida con la base ajustada. Form 1040x example Ganancias de la venta. Form 1040x example   Si la cantidad recibida es mayor que la base ajustada, la diferencia es una ganancia y, a excepción de cualquier parte que pueda excluir, dicha ganancia suele ser tributable. Form 1040x example Pérdidas de la venta. Form 1040x example   Si la cantidad recibida es menor que la base ajustada, la diferencia es una pérdida. Form 1040x example Las pérdidas provenientes de la venta de su vivienda principal no se pueden deducir. Form 1040x example Vivienda de propiedad conjunta. Form 1040x example   Si usted y su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta y presentan una declaración conjunta, debe calcular sus pérdidas o ganancias como si fueran un solo contribuyente. Form 1040x example Declaraciones por separado. Form 1040x example   Si usted y su cónyuge presentan declaraciones por separado, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Form 1040x example Generalmente, dicha participación está determinada por la ley estatal. Form 1040x example Copropietarios no casados. Form 1040x example   Si usted y un copropietario que no sea su cónyuge venden su vivienda de propiedad conjunta, cada uno tiene que calcular sus propias pérdidas o ganancias conforme a su participación en la propiedad de la vivienda. Form 1040x example Cada uno debe aplicar las reglas que se abordan en este capítulo de manera individual. Form 1040x example Enajenaciones que no Sean Ventas Hay ciertas reglas especiales para otras enajenaciones de su vivienda principal. Form 1040x example Ejecución hipotecaria o embargo de bienes. Form 1040x example   Si su vivienda estuvo sujeta a juicio hipotecario o embargo, ésto se considera enajenación de la vivienda principal. Form 1040x example Consulte la Publicación 4681, Canceled Debts, Foreclosures, Repossessions, and Abandonments (Deudas canceladas, ejecuciones hipotecarias, embargo y abandonos), en inglés, para calcular si tiene ingreso ordinario, pérdidas o ganancias. Form 1040x example Abandono. Form 1040x example   Si abandona su vivienda, vea la Publicación 4681, en inglés, para determinar si usted tiene ingresos ordinarios, ganancia o pérdida. Form 1040x example Intercambio de viviendas. Form 1040x example   Si intercambia su antigua vivienda por otra, trate el intercambio como una compraventa. Form 1040x example Ejemplo. Form 1040x example Usted habitaba y era propietario de una vivienda que tenía una base ajustada de $41,000. Form 1040x example Un agente de bienes raíces aceptó su antigua vivienda por un valor de $50,000 como pago parcial para la compra de una nueva vivienda con un valor de $80,000. Form 1040x example Esta transacción se trata como venta de su antigua vivienda por $50,000 con una ganancia de $9,000 ($50,000 – $41,000). Form 1040x example Si el agente de bienes raíces le hubiese concedido $27,000 y hubiese asumido su hipoteca por pagar de $23,000 sobre su antigua vivienda, el precio de venta aún sería $50,000 (los $27,000 concedidos para el intercambio más la hipoteca de $23,000 que asumió). Form 1040x example Traspaso a cónyuge. Form 1040x example   Si traspasa su vivienda a su cónyuge, o lo traspasa a su ex cónyuge por causa de divorcio, en la mayoría de los casos no hay pérdidas ni ganancias. Form 1040x example Esto es cierto aun si recibe dinero en efectivo u otra compensación por su vivienda. Form 1040x example Por lo tanto, no son aplicables las reglas de este capítulo. Form 1040x example Información adicional. Form 1040x example   Si necesita más información, consulte Transfer to spouse (Traspaso a cónyuge) en la Publicación 523, y Property Settlements (Liquidaciones de bienes) en la Publicación 504, Divorced or Separated Individuals (Personas divorciadas o separadas), ambas en inglés. Form 1040x example Conversión involuntaria. Form 1040x example   Si su vivienda es destruida o expropiada, y usted recibe dinero u otros bienes a cambio, como el pago de un seguro o indemnización por causa de expropiación forzosa, esto es una enajenación. Form 1040x example Esto se considera una venta y quizás pueda excluir la totalidad o parte de la ganancia proveniente de la destrucción o expropiación de su vivienda, según se explica más adelante, bajo Situaciones Especiales . Form 1040x example Cómo Determinar la Base Debe saber cuál es la base de su vivienda para poder calcular toda pérdida o ganancia al momento de la venta. Form 1040x example La base de su vivienda se determina dependiendo de cómo la obtuvo. Form 1040x example Generalmente, la base es el costo de la vivienda si la compró o construyó. Form 1040x example Si la obtuvo de alguna otra manera (herencia, regalo, etc. Form 1040x example ), la base, por lo general, es el valor justo de mercado cuando la recibió o la base ajustada del dueño anterior. Form 1040x example Mientras fue propietario de su vivienda, es posible que realizara ajustes (aumentos o disminuciones) a la base de su vivienda. Form 1040x example El resultado de estos ajustes es la base ajustada de la vivienda, la cual se usa para calcular las pérdidas o ganancias de la venta de la misma. Form 1040x example Consulte Base Ajustada , más adelante. Form 1040x example Puede obtener más información sobre la base y la base ajustada en el capítulo 13 de esta publicación y en la Publicación 523, en inglés. Form 1040x example Costo como Base El costo de la propiedad es la cantidad que pagó por ella en efectivo o a través de obligaciones de deuda, otros bienes o servicios. Form 1040x example Compra. Form 1040x example   Si compró una vivienda, la base es lo que a usted le cuesta. Form 1040x example Esto incluye el precio de compra y ciertos costos de cierre. Form 1040x example En la mayoría de los casos, el precio de compra incluye su pago inicial o enganche y toda deuda que haya entregado al vendedor en pago por la vivienda, como una primera o segunda hipoteca o pagarés. Form 1040x example Si construye una vivienda o contrata a terceros para construirla, su precio de compra puede incluir los costos de construcción, como se explica en la Publicación 523, en inglés. Form 1040x example Gastos de transacción o costos de cierre. Form 1040x example   Al momento de comprar su vivienda, es posible que haya tenido costos de cierre además del precio del contrato de la propiedad. Form 1040x example Puede incluir en la base algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que pagó por la compra de la vivienda, pero no puede incluir en la base los cargos y costos por la obtención de un préstamo hipotecario. Form 1040x example Un cargo que se paga por la compra de la vivienda es todo cargo que hubiera tenido que pagar aún si hubiera pagado por ella en efectivo (es decir, sin tener que financiarla). Form 1040x example   El capítulo 13 indica algunos de los gastos de transacción y costos de cierre que puede incluir en la base de su propiedad, incluida su vivienda. Form 1040x example Asimismo, indica algunos de los costos de cierre que no se pueden incluir en la base. Form 1040x example   Además, consulte la Publicación 523, en inglés, para información adicional y una definición de la base distinta a la del costo. Form 1040x example Base Ajustada La base ajustada es su costo u otra base a la que se le restan o suman ciertas cantidades. Form 1040x example Para calcular su base ajustada, puede utilizar la Hoja de Trabajo 1 de la Publicación 523, en inglés. Form 1040x example No utilice la Hoja de Trabajo 1 si adquirió participación en su vivienda de un difunto que falleció en 2010 y cuyo albacea ha presentado el Formulario 8939, Allocation of Increase in Basis for Property Acquired From a Decedent (Distribución del aumento en la base de propiedad adquirida de un difunto), en inglés. Form 1040x example Aumentos a la base. Form 1040x example   Incluyen lo siguiente: Ampliación y otras mejoras que tengan una vida útil superior a 1 año. Form 1040x example Tasaciones especiales para mejoras locales. Form 1040x example Toda cantidad que usted haya gastado después de un hecho fortuito para restaurar la propiedad dañada. Form 1040x example Mejoras. Form 1040x example   Éstas agregan valor a su vivienda, prolongan su vida útil o la adaptan para nuevos usos. Form 1040x example Debe sumar a la base de la propiedad el costo de las ampliaciones y otras mejoras realizadas. Form 1040x example   Por ejemplo, instalar una sala de recreación u otro baño en su sótano sin mejoras, levantar una cerca nueva, instalar nueva plomería o cablería, colocar un nuevo techo o pavimentar la entrada al garaje son actividades que constituyen mejoras. Form 1040x example Una ampliación a su vivienda, como una nueva terraza, un solario o un garaje, también constituye una mejora. Form 1040x example Reparaciones. Form 1040x example   Éstas mantienen su vivienda en buenas condiciones, pero no le agregan valor ni prolongan su vida útil. Form 1040x example No sume el costo a la base de su propiedad. Form 1040x example   Pintar el interior y exterior de su casa, reparar canaletas o pisos, reparar goteras o yeso y reemplazar ventanas rotas son ejemplos de reparaciones. Form 1040x example Disminuciones a la base. Form 1040x example   Incluyen lo siguiente: Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal excluidas de ingreso. Form 1040x example La cancelación parcial o completa del ingreso por una deuda que se excluyó debido a su quiebra o insolvencia. Form 1040x example Para obtener más detalles, vea la Publicación 4681, en inglés. Form 1040x example Ganancias aplazadas provenientes de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997. Form 1040x example Pérdidas fortuitas deducibles. Form 1040x example Pagos de seguro que haya recibido o que espera recibir por pérdidas fortuitas. Form 1040x example Pagos que haya recibido por otorgar una servidumbre o un derecho de paso. Form 1040x example Depreciación permitida o permisible si usó su vivienda para fines comerciales o de alquiler. Form 1040x example Créditos relacionados con la eficiencia energética, permitidos por gastos incurridos en el hogar. Form 1040x example Reste del aumento a la base, que de otra manera se permitiría por gastos en la vivienda, por la cantidad del crédito permitido por dichos gastos. Form 1040x example Crédito tributario por adopción que haya declarado por mejoras agregadas a la base de su vivienda. Form 1040x example Pagos no tributables de un programa de asistencia para adopción de su empleador que haya utilizado para mejoras realizadas agregadas a la base de su vivienda. Form 1040x example Subsidio por ahorro de energía excluido de su ingreso bruto porque lo recibió (directa o indirectamente) de alguno de los servicios públicos después de 1992 para comprar o instalar un medio de ahorro de energía. Form 1040x example Un medio de ahorro de energía es una instalación o modificación principalmente diseñada para reducir el consumo de electricidad o gas natural, o para mejorar el uso de la demanda de energía de una vivienda. Form 1040x example Crédito tributario para el comprador de su primera vivienda en el Distrito de Columbia (permisible para la compra de una primera vivienda en el Distrito de Columbia a partir del 5 de agosto de 1997 y antes del 1 de enero del 2012). Form 1040x example Impuesto general de ventas (permitido a partir del 2004 y antes del 2014) reclamado como una deducción detallada en el Anexo A (Formulario 1040) que fue impuesto por la compra de bienes muebles, tales como una casa flotante usada como su hogar or casa móvil. Form 1040x example Liquidaciones de la deuda calificada sobre la vivienda principal. Form 1040x example   Quizás pueda excluir de los ingresos brutos una liquidación de la deuda calificada sobre una vivienda principal. Form 1040x example Esta exclusión corresponde a liquidaciones efectuadas después de 2006 y antes de 2014. Form 1040x example Si opta por excluir estos ingresos, tiene que restar de la base de la vivienda principal (pero no por debajo de cero) la cantidad excluida de los ingresos brutos. Form 1040x example   Presente el Formulario 982, en inglés, junto con la declaración de impuestos. Form 1040x example Vea las instrucciones del mismo para información detallada. Form 1040x example Documentación. Form 1040x example Debe mantener documentación para demostrar la base ajustada de su vivienda. Form 1040x example Normalmente, tiene que conservar dicha documentación durante 3 años después de la fecha de vencimiento para presentar la declaración del año tributario en el que vendió su vivienda. Form 1040x example Sin embargo, si vendió su vivienda antes del 7 de mayo de 1997 y aplazó el impuesto sobre las ganancias, la base de esa vivienda afecta la base de la nueva vivienda que compró. Form 1040x example Conserve la documentación que demuestre la base de ambas viviendas todo el tiempo que sea necesario para efectos de impuestos. Form 1040x example La documentación que debe conservar incluye: Comprobante del precio de compra y gastos de compra de la vivienda; Comprobantes y otra documentación de todas las mejoras, ampliaciones y otros elementos que afecten la base ajustada de la vivienda; Toda hoja de trabajo y otros cálculos que haya usado para calcular la base ajustada de la vivienda que vendió, las ganancias o pérdidas de la venta, la exclusión y las ganancias tributables; Todo Formulario 982, en inglés, que haya presentado para declarar una liquidación de la deuda calificada sobre la vivienda principal; Todo Formulario 2119, Sale of Your Home (Venta de su vivienda), en inglés, que haya presentado para aplazar la ganancia proveniente de la venta de una vivienda anterior antes del 7 de mayo de 1997 y Toda hoja de trabajo que haya usado para preparar el Formulario 2119, como la Adjusted Basis of Home Sold Worksheet (Hoja de trabajo de base ajustada de vivienda vendida) o Capital Improvements Worksheet (Hoja de trabajo de mejoras de capital) de las Instrucciones del Formulario 2119, en inglés, u otra fuente de cálculos. Form 1040x example Cómo Excluir las Ganancias Es posible que reúna los requisitos para excluir de su ingreso la totalidad o parte de las ganancias obtenidas de la venta de su vivienda principal. Form 1040x example Esto significa que, si reúne los requisitos, no tendrá que pagar impuestos sobre las ganancias hasta el límite descrito bajo Exclusión Máxima , presentado a continuación. Form 1040x example Para tener derecho a esta opción, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso que se describen más adelante. Form 1040x example Puede optar por no declarar la exclusión, incluyendo las ganancias obtenidas de la venta en los ingresos brutos en su declaración de impuestos para el año de la venta. Form 1040x example Puede utilizar la Hoja de Trabajo 2 de la Publicación 523 para calcular la cantidad de la exclusión y ganancia tributable, si la hubiera. Form 1040x example Si obtiene alguna ganancia tributable de la venta de su vivienda, podría verse obligado a aumentar la retención del impuesto o pagar impuestos estimados. Form 1040x example Vea la Publicación 505, Tax Withholding and Estimated Tax (Retención del impuesto e impuesto estimado), en inglés. Form 1040x example Exclusión Máxima Puede excluir hasta $250,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) de la venta de su vivienda principal si se cumplen todas las siguientes condiciones: Usted reúne los requisitos de propietario. Form 1040x example Usted reúne los requisitos de uso. Form 1040x example Durante el período de 2 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no excluyó ganancias obtenidas de la venta de otra vivienda. Form 1040x example Para detalles sobre ganancias asignadas a períodos de uso no calificados, vea Períodos de uso no calificado, más adelante. Form 1040x example Tal vez pueda excluir hasta $500,000 de las ganancias (aparte de las ganancias asignadas a períodos de uso no calificadas) obtenidas de la venta de su vivienda principal si está casado, presenta una declaración conjunta y reúne los requisitos enumerados en el tema sobre las reglas especiales correspondientes a declaraciones conjuntas, bajo Personas Casadas , más adelante. Form 1040x example Requisitos de Propietario y de Uso Para reclamar una exclusión, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. Form 1040x example Esto significa que durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta, usted tiene que haber: Sido propietario de la vivienda durante un mínimo de 2 años (requisito de propietario) y Vivido en la vivienda como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años (requisito de uso). Form 1040x example Excepción. Form 1040x example   Si fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal por menos de 2 años, en algunos casos aún puede reclamar una exclusión. Form 1040x example Sin embargo, la cantidad máxima que podría excluir sería menor. Form 1040x example Consulte Exclusión Máxima Reducida , más adelante. Form 1040x example Ejemplo 1 —posesión y ocupación de la vivienda durante 2 años. Form 1040x example Amanda compró su vivienda principal y se mudó a ésta en septiembre del año 2011. Form 1040x example Vendió la vivienda con ganancias en octubre de 2013. Form 1040x example Durante el período de 5 años que finalizó en la fecha de la venta en octubre de 2013, ella fue propietaria de la vivienda y vivió en ella más de 2 años. Form 1040x example Por lo tanto, satisface los requisitos de propietario y de uso. Form 1040x example Ejemplo 2 —satisfacción del requisito de propiedad, pero no de uso. Form 1040x example Daniel compró una vivienda, vivió en ella durante 6 meses, se mudó y nunca volvió a vivir en la casa. Form 1040x example Luego la vendió con ganancias. Form 1040x example Fue propietario de la vivienda durante el período completo de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Form 1040x example Él satisface el requisito de propietario, pero no el de uso. Form 1040x example No puede excluir ninguna parte de sus ganancias procedentes de la venta, a menos que haya reunido los requisitos para una exclusión máxima reducida (como se explica más adelante). Form 1040x example Período de Propietario y de Uso Los 2 años de propietario y de uso requeridos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta no tienen que ser continuos ni ocurrir simultáneamente. Form 1040x example Satisface los requisitos si puede demostrar que fue propietario y vivió en la propiedad como su vivienda principal durante 24 meses completos o 730 días (365 × 2) durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Form 1040x example Ausencia temporal. Form 1040x example   Las ausencias temporales breves por vacaciones u otras ausencias estacionales, aun si alquila la propiedad durante estas ausencias, se consideran períodos de uso. Form 1040x example En los siguientes ejemplos, se supone que la exclusión máxima reducida (explicada más adelante) no es aplicable a las ventas. Form 1040x example Ejemplo 1. Form 1040x example David Gallegos, soltero, compró una vivienda y se mudó a ella el 1 de febrero de 2011. Form 1040x example En 2011 y 2012, David se ausentó de su casa en el verano por dos meses mientras se tomaba unas vacaciones. Form 1040x example Vendió la casa el 1 de marzo del año 2013. Form 1040x example Aunque el período total en el que David usó su casa es menos de 2 años (21 meses), puede excluir toda ganancia hasta $250,000 ya que cumple con los requisitos. Form 1040x example Las vacaciones de 2 meses son ausencias cortas temporales y se cuentan como períodos de uso al determinar si David usó la casa los 2 años exigidos. Form 1040x example Ejemplo 2. Form 1040x example El profesor Pablo Barba, soltero, compró una casa y se mudó a ella el 18 de agosto de 2010. Form 1040x example Vivió en ella como su vivienda principal en forma continua hasta el 5 de enero de 2012, fecha en que viajó al extranjero para disfrutar de un año sabático. Form 1040x example El 6 de febrero de 2013, un mes después de regresar de la ausencia, vendió la casa con ganancias. Form 1040x example Dado que su ausencia no fue una ausencia temporal breve, no puede incluir el período de ausencia para satisfacer el requisito de uso de 2 años. Form 1040x example No puede excluir parte alguna de sus ganancias porque no usó ese domicilio por los 2 años exigidos. Form 1040x example Satisfacción de los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes. Form 1040x example   Puede satisfacer los requisitos de propietario y de uso durante períodos diferentes de 2 años. Form 1040x example Sin embargo, tiene que satisfacer ambos requisitos durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta. Form 1040x example Ejemplo. Form 1040x example A partir del 2002, Elena Jara vivía en un apartamento alquilado. Form 1040x example Posteriormente, el edificio de apartamentos se transformó en condominios y compró su mismo apartamento el 3 de diciembre de 2010. Form 1040x example En el año 2011, Elena se enfermó y el 14 de abril de ese año se mudó a la casa de su hija. Form 1040x example El 12 de julio de 2013, mientras aún vivía en casa de su hija, Elena vendió su condominio. Form 1040x example Elena puede excluir las ganancias provenientes de la venta de su condominio porque satisfizo los requisitos de propietario y de uso durante el período de 5 años del 13 de julio de 2008 al 12 de julio de 2013, fecha en que vendió su condominio. Form 1040x example Ella fue propietaria del condominio desde el 3 de diciembre del año 2010 hasta el 12 de julio del año 2013 (más de 2 años). Form 1040x example Vivió en la propiedad desde el 13 de julio del año 2008 (inicio del período de 5 años) hasta el 14 de abril del año 2011 (más de 2 años). Form 1040x example El tiempo que Elena vivió en la casa de su hija durante el período de 5 años se puede contar para el período de propietario y el tiempo que vivió en su apartamento alquilado durante esos 5 años se puede contar para el período de uso. Form 1040x example Apartamento de cooperativa. Form 1040x example   Si, como inquilino-accionista, vendió acciones en una cooperativa de viviendas, los requisitos de propietario y de uso se satisfacen siempre y cuando durante el período de 5 años inmediatamente anterior a la fecha de la venta usted: Haya sido propietario de las acciones durante un mínimo de 2 años y Haya vivido en la casa o apartamento que sus acciones le dan derecho a ocupar como su vivienda principal durante un mínimo de 2 años. Form 1040x example Excepciones a los Requisitos de Propietario y de Uso Los siguientes temas abordan excepciones a los requisitos de propietario y de uso para ciertos contribuyentes. Form 1040x example Excepción para personas incapacitadas. Form 1040x example   Existe una excepción al requisito de uso si: Queda física o mentalmente incapacitado para cuidarse a sí mismo y Fue propietario y vivió en su casa como su vivienda principal por un total mínimo de un año durante el período de 5 años antes de la venta de su vivienda. Form 1040x example Conforme a esta excepción, se considera que vive en la vivienda durante todo momento en el período de 5 años en que haya sido propietario de ella y haya vivido en un establecimiento (incluido un hogar de ancianos) con licencia emitida por un estado o subdivisión política para cuidar personas en esa situación. Form 1040x example Si satisface esta excepción al requisito de uso, aún tiene que satisfacer el requisito de propietario de 2 de los 5 años para reclamar la exclusión. Form 1040x example Vivienda anterior destruida o expropiada. Form 1040x example   Para fines de los requisitos de propietario y de uso, debe sumar el tiempo que fue propietario y vivió en una vivienda anterior destruida o expropiada y el tiempo que fue propietario y vivió en la vivienda de reemplazo de cuya venta desea excluir las ganancias. Form 1040x example Esta regla es aplicable si alguna parte de la base de la vivienda que vendió dependía de la base de aquélla destruida o expropiada. Form 1040x example De lo contrario, tiene que haber sido propietario y vivido en la misma vivienda durante 2 de los 5 años anteriores a la venta, lo cual le permitirá reunir los requisitos para la exclusión. Form 1040x example Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz. Form 1040x example   Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante todo período en el que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” como miembro de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o como empleado de los servicios de inteligencia. Form 1040x example Puede optar por suspender el período del requisito de 5 años de propietario y uso durante el período que usted o su cónyuge preste “servicio prolongado en forma oficial y calificada” en el extranjero como empleado o voluntario inscrito o voluntario líder del Cuerpo de Paz. Form 1040x example Esto significa que podría satisfacer el requisito de uso de 2 años aún cuando, debido a su servicio, no haya vivido realmente en su casa por lo menos los 2 años requeridos de los 5 años que terminan en la fecha de la venta. Form 1040x example   Si esto le ayuda a reunir los requisitos para excluir ganancias, puede optar por suspender el período obligatorio de 5 años, presentando una declaración para el año de venta que no incluya las ganancias. Form 1040x example   Para más información sobre la suspensión del período de 5 años, vea Members of the uniformed services or Foreign Service, employees of the intelligence community, or employees or volunteers of the Peace Corps (Miembros de los servicios uniformados o del Servicio Diplomático, empleados de los servicios de inteligencia o empleados o voluntarios del Cuerpo de Paz), en la Publicación 523, en inglés. Form 1040x example Personas Casadas Si usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta para el año de la venta y uno de ustedes satisface los requisitos de propiedad y de uso, pueden excluir hasta $250,000 de la ganancia procedente de dicha venta. Form 1040x example (Sin embargo, consulte Reglas especiales para declaraciones conjuntas , que aparece a continuación). Form 1040x example Reglas especiales para declaraciones conjuntas. Form 1040x example   Puede excluir hasta $500,000 de la totalidad de la ganancia sobre la venta de su vivienda principal si se cumple lo siguiente: Está casado y presenta una declaración conjunta para el año. Form 1040x example Usted o su cónyuge cumple el requisito de propietario. Form 1040x example Usted y su cónyuge cumplen el requisito de uso. Form 1040x example Durante el período de 2 años que termina en la fecha de la venta, ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna proveniente de la venta de otra vivienda. Form 1040x example Si uno de los dos cónyuges no satisface estos requisitos, la exclusión máxima que el matrimonio puede declarar es el total de las exclusiones máximas a las que tendría derecho cada cónyuge si no estuviese casado y las cantidades se calculasen por separado. Form 1040x example Para este fin, se considera que cada cónyuge era dueño de la propiedad durante el período en el que uno de los dos fue dueño de la misma. Form 1040x example Ejemplo 1 —uno de los cónyuges vende una vivienda. Form 1040x example Emilia vende su vivienda en junio de 2013 con una ganancia de $300,000. Form 1040x example Posteriormente en ese año, se casa con Jaime. Form 1040x example Ella satisface los requisitos de propiedad y de uso, pero Jaime no. Form 1040x example Emilia puede excluir hasta $250,000 de las ganancias en una declaración por separado o conjunta para el año 2013. Form 1040x example La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Jaime no cumple el requisito de uso. Form 1040x example Ejemplo 2 —cada cónyuge vende una vivienda. Form 1040x example El caso es igual al del Ejemplo 1 , excepto que Jaime también vende una vivienda en el año 2013 con una ganancia de $200,000 antes de casarse con Emilia. Form 1040x example Él satisface los requisitos de propietario y de uso en su vivienda pero Emilia no. Form 1040x example Emilia puede excluir $250,000 de las ganancias y Jaime puede excluir $200,000 de las ganancias de la venta de sus propias viviendas. Form 1040x example Sin embargo, Emilia no puede utilizar la exclusión no usada de Jaime para excluir más de $250,000 de las ganancias. Form 1040x example Por lo tanto, Emilia y Jaime tienen que reconocer $50,000 de las ganancias de la venta de la vivienda de Emilia. Form 1040x example La exclusión máxima de $500,000 para ciertas declaraciones conjuntas no es aplicable en este caso, ya que Emilia y Jaime ambos no cumplen el requisito de uso para el mismo hogar. Form 1040x example Venta de la vivienda principal por el cónyuge sobreviviente. Form 1040x example   Si su cónyuge murió y usted no se volvió a casar antes de la fecha de la venta, se considera que ha sido propietario y ha vivido en la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que su cónyuge fue propietario y vivió en ella como vivienda principal. Form 1040x example   Si reúne todos los siguientes requisitos, puede tener el derecho de excluir hasta $500,000 procedentes de toda ganancia de la venta o del intercambio de su vivienda principal: La venta o el intercambio se realizó después de 2008. Form 1040x example La venta o el intercambio se realizó dentro de los 2 años después de la fecha del fa- llecimiento de su cónyuge. Form 1040x example No se ha vuelto a casar. Form 1040x example Usted y su cónyuge reunían el requisito de uso en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. Form 1040x example Usted o su cónyuge reunían el requisito de propietario en la fecha del fallecimiento de su cónyuge. Form 1040x example Ni usted ni su cónyuge excluyó ganancia alguna procedente de la venta de otra vivienda durante los últimos 2 años. Form 1040x example Ejemplo. Form 1040x example   Geraldo es dueño de una casa y habita en la misma como su vivienda principal desde 2009. Form 1040x example Geraldo y Wilma se casaron el 1 de julio de 2013, y desde esa fecha habitan en la casa de Geraldo considerándola su vivienda principal. Form 1040x example Geraldo falleció el 15 de agosto de 2013 y Wilma heredó la propiedad. Form 1040x example Wilma vendió la propiedad el 3 de septiembre de 2013, fecha en la cual no se había vuelto a casar. Form 1040x example Aunque Wilma fue dueña de la casa y habitó en la misma menos de 2 años, se considera que ha cumplido los requisitos de propiedad y de uso porque el período correspondiente a su propiedad y uso de la casa abarca el período en el que Geraldo fue dueño de la misma y habitó en ella antes de fallecer. Form 1040x example Vivienda traspasada por cónyuge. Form 1040x example   Si su cónyuge le traspasó su vivienda (o ex cónyuge si el traspaso se relaciona con su divorcio), se considera que ha sido propietario durante todo el período en que su cónyuge fue propietario. Form 1040x example Uso de vivienda después del divorcio. Form 1040x example   Se considera que ha usado la propiedad como su vivienda principal durante todo el período en que: Usted fue su propietario y Se permita que el cónyuge o ex cónyuge viva en ella conforme a un instrumento de divorcio o separación y éste la usa como vivienda principal. Form 1040x example Exclusión Máxima Reducida Si no reúne los requisitos para reclamar la exclusión de $250,000 o $500,000, aún puede tener derecho a una exclusión reducida. Form 1040x example Esto corresponde a aquellas personas que: No satisfagan los requisitos de propietario y de uso o Hayan reclamado la exclusión dentro de 2 años de vender su vivienda actual. Form 1040x example En los dos casos, para tener derecho a una exclusión reducida, la venta de su vivienda principal tiene que deberse a uno de los siguientes motivos: Un cambio del lugar de empleo. Form 1040x example Salud. Form 1040x example Circunstancias imprevistas. Form 1040x example Circunstancias imprevistas. Form 1040x example   Se considera que la venta de su vivienda principal es por una circunstancia imprevista si el motivo principal de venta es un hecho que usted no hubiera podido anticipar razonablemente antes de comprar y ocupar su vivienda principal. Form 1040x example   Vea la Publicación 523, en inglés, para más información y para utilizar la Worksheet 3 (Hoja de trabajo 3) para calcular la exclusión máxima reducida. Form 1040x example Uso Comercial o Alquiler de Vivienda Tal vez pueda excluir sus ganancias provenientes de la venta de una vivienda que haya utilizado para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler. Form 1040x example Sin embargo, tiene que satisfacer los requisitos de propietario y de uso. Form 1040x example Períodos de uso no calificado. Form 1040x example   En la mayoría de los casos, la ganancia de la venta o intercambio de su vivienda principal no calificará para su exclusión en la medida en que las ganancias se asignan a los períodos de uso no calificado. Form 1040x example Se considera que el uso no calificado es todo período a partir del 2008 en que ni usted ni su cónyuge (o su ex cónyuge) usó la propiedad como vivienda principal con las siguientes excepciones. Form 1040x example Excepciones. Form 1040x example   Un período de uso no calificado no incluye: Cualquier parte del período de 5 años que termine en la fecha de la venta o intercambio después de la última fecha que usted o su cónyuge usó la vivienda como vivienda principal. Form 1040x example Cualquier período (que no exceda de un período de 10 años en su totalidad) durante el cual usted (o su cónyuge) están prestando servicio prolongado en forma oficial y calificada: Como miembro de los servicios uniformados, Como miembro del Servicio Diplomático de los Estados Unidos o Como empleado de los servicios de inteligencia, y Cualquier otro período de ausencia temporal (que no exceda de un período de 2 años en su totalidad) debido a un cambio de empleo, condición de salud o tales circunstancias imprevistas que hayan sido especificados por el IRS. Form 1040x example La ganancia resultante de la venta de la propiedad se divide entre períodos de uso calificado y no calificado a base de la cantidad de tiempo que la propiedad sirvió para uso calificado y no calificado. Form 1040x example La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso calificado todavía calificará para la exclusión de la venta de su vivienda principal. Form 1040x example La ganancia derivada de la venta o intercambio de una vivienda principal asignada a períodos de uso no calificado no reunirá los requisitos para la exclusión. Form 1040x example Cálculos. Form 1040x example   Para calcular la parte de la ganancia que se le asignará al período de uso no calificado, multiplique la ganancia por la siguiente fracción:   Total de uso no calificado durante el período de propietario a partir del 2008      Total del período de propietario   Este cálculo se puede encontrar en la Hoja de Trabajo 2, línea 10, en la Publicación 523, en inglés. Form 1040x example Ejemplo 1. Form 1040x example El 23 de mayo de 2007, Amelia (soltera en cada año de este ejemplo) compró una casa. Form 1040x example Se mudó a la casa en esa fecha y vivió ahí hasta el 31 de mayo de 2009, fecha en la que se mudó de la casa y la puso en alquiler. Form 1040x example La casa estuvo alquilada desde el 1 de junio de 2009 al 31 de marzo de 2011. Form 1040x example Amelia reclamó deducciónes por depreciación del 2009 al 2011 por un total de $10,000. Form 1040x example Amelia se mudó a su casa nuevamente el 1 de abril de 2011 y vivió en ella hasta que la vendió el 31 de enero de 2013 por una ganancia de $200,000. Form 1040x example Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (31 de enero de 2008 – 31 de enero de 2013), Amelia fue la propietaria y vivió en la casa durante más de 2 años, como se indica en la siguiente tabla. Form 1040x example Período de  5 años Usada como Vivienda Principal Usada como Vivienda de Alquiler 31/01/08 – 31/05/09 16 meses       01/06/09 – 31/03/11   22 meses 01/04/11 – 31/01/13 22 meses         38 meses 22 meses Durante el período que Amelia fue propietaria de la casa (2,080 días), el período de uso no calificado fue de 668 días. Form 1040x example Amelia divide 668 entre 2,080 y obtiene un decimal (redondeado al menos tres decimales) de 0. Form 1040x example 321. Form 1040x example Para calcular la ganancia atribuible al período de uso no calificado, se multiplica $190,000 (la ganancia no es atribuible a la deducción por depreciación $10,000) por 0. Form 1040x example 321. Form 1040x example Debido a que la ganancia atribuible a los períodos no calificados es $60,990, Amelia puede excluir $129,010 de su ganancia. Form 1040x example Ejemplo 2. Form 1040x example Guillermo fue propietario de una casa y la usó como su vivienda principal de 2007 a 2010. Form 1040x example El 1 de enero de 2011, se mudó a otro estado. Form 1040x example Alquiló su casa desde esa fecha hasta el 30 de abril de 2013, fecha en que la vendió. Form 1040x example Durante el período de 5 años que termina en la fecha de la venta (1 de mayo de 2008 – 30 de abril de 2013), Guillermo fue el propietario de esa casa y vivió en ella durante más de 2 años. Form 1040x example Tiene que declarar la venta en el Formulario 4797, en inglés, debido a que la casa era una propiedad de alquiler en la fecha de venta. Form 1040x example Ya que el período de uso no calificado no incluye cualquier parte del período de 5 años después de la última fecha que Guillermo vivió en su vivienda, él no tiene un período de uso no calificado. Form 1040x example Puesto que cumplió los requisitos de propietario y de uso, puede excluir ganancias de hasta $250,000. Form 1040x example No obstante, no puede excluir la parte de las ganancias equivalente a la depreciación que reclamó o que pudo haber reclamado por alquilar la casa, como se explica a continuación. Form 1040x example Depreciación después del 6 de mayo de 1997. Form 1040x example   Si tenía derecho a declarar deducciones por depreciación porque usó su vivienda para fines comerciales o como propiedad de alquiler, no puede excluir aquella parte de sus ganancias que sea equivalente a cualquier depreciación permitida o permisible como deducción para los períodos después del 6 de mayo de 1997. Form 1040x example Si puede demostrar mediante documentación adecuada u otras pruebas que la depreciación permitida era menor que la cantidad permisible, puede limitar la cantidad de ganancias obtenidas de modo que dicha cantidad sea igual a la cantidad de depreciación. Form 1040x example Vea la Publicación 544, en inglés, para información adicional. Form 1040x example Propiedad usada parcialmente para fines comerciales o de alquiler. Form 1040x example   Si usó la propiedad en parte como vivienda principal y en parte para fines comerciales o para producir ingresos de alquiler, consulte la Publicación 523, en inglés. Form 1040x example Cómo Declarar la Venta No declare la venta de su vivienda principal del año 2013 en su declaración de impuestos, a menos que: Tenga ganancias y no reúna los requisitos para excluir la totalidad de éstas Tenga ganancias y opte por no excluirlas o Haya recibido un Formulario 1099-S. Form 1040x example Si algunas de estas situaciones aplican, informe la ganancia total o pérdidas. Form 1040x example Para detalles de cómo informar las pérdidas o ganancias, vea las Instrucciones para el Anexo D del Formulario 1040 y las Instrucciones del Formulario 8949, en inglés. Form 1040x example Si usted usó la vivienda para propósitos de negocios o para sacar ingresos por el alquiler, usted posiblemente tenga que usar el Formulario 4797 para informar la venta de la parte de la propiedad usada para negocios o alquiler (o la venta de la propiedad entera, si se usó exclusivamente para negocios o alquiler). Form 1040x example Consulte la sección Business Use or Rental of Home (Uso de vivienda como negocio o para alquiler), en inglés, en la Publicación 523, y las Instrucciones del Formulario 4797. Form 1040x example Ventas a plazos. Form 1040x example    Algunas ventas se realizan según acuerdos que estipulan que parte o la totalidad del precio de venta se debe pagar en un año posterior. Form 1040x example Estas ventas se denominan “ventas a plazos”. Form 1040x example Si financia la compra del comprador de su casa, en lugar de que éste solicite un préstamo o hipoteca a un banco, probablemente tenga una venta a plazos. Form 1040x example Tal vez pueda declarar la parte de las ganancias que no puede excluir sobre la base a plazos. Form 1040x example    Use el Formulario 6252, Installment Sale Income (Ingresos de venta a plazos), en inglés, para declarar la venta. Form 1040x example Anote la exclusión en la línea 15 del Formulario 6252. Form 1040x example Hipoteca financiada por el vendedor. Form 1040x example   Si vende su vivienda y tiene un pagaré, hipoteca u otro acuerdo financiero, en la mayoría de los casos los pagos que reciba constan de intereses y capital. Form 1040x example Tiene que declarar por separado como ingreso de intereses los intereses que reciba como parte de cada pago. Form 1040x example Si el comprador de su vivienda usa la propiedad como vivienda principal o segunda vivienda, también tiene que declarar el nombre, la dirección y el número de Seguro Social (SSN, por sus siglas en inglés) del comprador en la línea 1 del Anexo B (Formulario 1040A o 1040). Form 1040x example El comprador tiene que darle su SSN y usted tiene que darle el suyo al comprador. Form 1040x example Si no satisface estos requisitos, es posible que tenga que pagar una multa de $50 por cada incumplimiento. Form 1040x example Si usted o el comprador no tiene un SSN y no reúne los requisitos para obtener uno, vea Número de Seguro Social , en el capítulo 1. Form 1040x example Información adicional. Form 1040x example   Para obtener más información acerca de las ventas a plazos, consulte la Publicación 537, Installment Sales (Ventas a plazos), en inglés. Form 1040x example Situaciones Especiales Las siguientes situaciones especiales pueden afectar su exclusión. Form 1040x example Venta de vivienda adquirida a través de un intercambio de bienes del mismo tipo. Form 1040x example   No puede reclamar la exclusión si: Adquirió su vivienda a través de un intercambio de bienes del mismo tipo (también conocido como intercambio conforme a la sección 1031) o la base de su vivienda se determina según la base de la vivienda de la persona que la adquirió mediante un intercambio de bienes del mismo tipo (por ejemplo, recibió la vivienda de dicha persona como un regalo) y Vendió la vivienda durante el período de 5 años a partir de la fecha en que se adquirió por medio del intercambio de bienes del mismo tipo. Form 1040x example Las ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo no están sujetas al impuesto en la fecha de dicho intercambio. Form 1040x example Esto quiere decir que las ganancias no se tributarán hasta que venda o enajene de otra manera la propiedad que haya recibido. Form 1040x example Para diferir ganancias provenientes de un intercambio de bienes del mismo tipo, tiene que haber intercambiado bienes comerciales o de inversión por bienes comerciales o de inversión del mismo tipo. Form 1040x example Para más información sobre los intercambios de bienes del mismo tipo, vea la Publicación 544, Sales and Other Dispositions of Assets (Ventas y otras enajenaciones de bienes), en inglés. Form 1040x example Vivienda cedida a través de intercambio de bienes del mismo tipo. Form 1040x example   Si usa su vivienda principal en parte para propósitos comerciales o de alquiler y luego intercambia la misma por otra propiedad, vea la Publicación 523, en inglés. Form 1040x example Expatriados. Form 1040x example   No puede reclamar la exclusión si el impuesto de expatriación es aplicable en su caso. Form 1040x example El impuesto de expatriación corresponde a determinados ciudadanos estadounidenses que han renunciado a su ciudadanía (y a determinados residentes de largo plazo que han terminado su residencia). Form 1040x example Consulte la sección titulada Expatriation Tax (Impuesto de expatriación) en el capítulo 4 de la Publicación 519, U. Form 1040x example S. Form 1040x example Tax Guide for Aliens (Guía tributaria de los Estados Unidos para extranjeros), en inglés, para obtener más información acerca del impuesto de expatriación. Form 1040x example Vivienda destruida o expropiada. Form 1040x example   Si su vivienda fue destruida o expropiada, toda ganancia (por ejemplo, debido a pagos del seguro que recibió) procedente de aquel acontecimiento reúne los requisitos para la exclusión. Form 1040x example   Toda parte de las ganancias que no se pueda excluir (por superar el límite de exclusión máxima), se puede aplazar según las reglas que se explican en las siguientes publicaciones: Publicación 547(SP) en el caso de una vivienda que fue destruida o Capítulo 1 de la Publicación 544, en inglés, en el caso de una vivienda que fue expropiada. Form 1040x example Venta de participación restante. Form 1040x example   Sujeto a otras reglas del presente capítulo, puede optar por excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda. Form 1040x example Si elige esta opción, no puede excluir ganancias de la venta de ninguna otra participación en la vivienda que venda por separado. Form 1040x example Excepción para ventas a personas emparentadas o vinculadas. Form 1040x example   No puede excluir ganancias procedentes de la venta de una participación restante en su vivienda a una persona emparentada o vinculada. Form 1040x example Las personas emparentadas incluyen a sus hermanos y hermanas, medios hermanos y medias hermanas, cónyuges, antecesores (padres, abuelos, etc. Form 1040x example ) y descendientes directos (hijos, nietos, etc. Form 1040x example ). Form 1040x example Las personas vinculadas también incluyen a ciertas sociedades anónimas, sociedades colectivas, fideicomisos y organizaciones exentas de impuestos. Form 1040x example Recuperación (Devolución) de un Subsidio Hipotecario Federal Si financió su vivienda a través de un programa de subsidio federal (préstamos de bonos hipotecarios calificados exentos de impuestos o préstamos con certificados de crédito hipotecario), es posible que tenga que devolver la totalidad o parte del beneficio que recibió de ese programa cuando venda o enajene su vivienda. Form 1040x example Puede recuperar el beneficio al aumentar su impuesto federal sobre el ingreso para el año de la venta. Form 1040x example Es posible que tenga que pagar este impuesto de recuperación aun si puede excluir sus ganancias del ingreso según las reglas explicadas anteriormente; esa exclusión no afecta el impuesto de recuperación. Form 1040x example Préstamos sujetos a reglas de recuperación. Form 1040x example   La recuperación es aplicable a préstamos que: Se originaron de las utilidades de bonos hipotecarios calificados o Se basaron en certificados de crédito hipotecario. Form 1040x example La recuperación también se aplica a las asunciones de estos préstamos. Form 1040x example Cuándo es aplicable la recuperación. Form 1040x example   La recuperación del subsidio hipotecario federal es aplicable solamente si satisface las dos condiciones siguientes: Dentro de los primeros 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario, vende o enajena su vivienda, gene- rando ganancias. Form 1040x example Su ingreso para el año de la enajenación es mayor que el ingreso calificado ajustado de ese año para el tamaño de su familia (en relación a los requisitos de ingresos que tiene que satisfacer una persona para tener derecho a participar en el programa de subsidio federal). Form 1040x example Cuándo no es aplicable la recuperación. Form 1040x example   La recuperación no es aplicable si le corresponde una de las siguientes situaciones: Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda (QHIL, por sus siglas en inglés) de no más de $15,000 y se usó para hacer modificaciones, reparaciones y mejoras que protejan o mejoren la habitabilidad y la eficiencia energética de su vivienda. Form 1040x example Su préstamo hipotecario fue un préstamo calificado para mejoras de vivienda de no más de $150,000 para un QHIL que se utiliza con el fin de reparar daños ocasionados a viviendas por el huracán Katrina en la zona de desastre del huracán; para un QHIL financiado por un bono hipotecario calificado, el cual es un Bono de la Zona de Oportunidad del Golfo; o para un QHIL para una vivienda habitada por su dueño en la Zona de Oportunidad del Golfo (Zona GO), Zona GO de Rita o Zona GO de Wilma. Form 1040x example Vea la Publicación 4492(SP), Información para los Contribuyentes Afectados por los Huracanes Katrina, Rita y Wilma, para información adicional. Form 1040x example Asimismo, vea la Publicación 4492-B, Information for Affected Taxpayers in the Midwestern Disaster Areas (Información para contribuyentes afectados de la zona de desastre del Medio Oeste), en inglés, para más información. Form 1040x example La vivienda se enajena como consecuencia de su muerte. Form 1040x example Enajena su vivienda más de 9 años después de la fecha de cierre de su préstamo hipotecario. Form 1040x example Traspasa la vivienda a su cónyuge o a su ex cónyuge por motivos de divorcio, situación en la que no hay ganancias incluidas en sus ingresos. Form 1040x example Enajena la vivienda con pérdidas. Form 1040x example Su vivienda resulta destruida por un hecho fortuito y usted la repone en su lugar original dentro de 2 años después del cierre del año tributario en que se produjo la destrucción. Form 1040x example El período de reemplazo se aumenta para viviendas principales destruidas si su vivienda estaba ubicada en la zona de desastre de Kansas, una de las zonas de desastre del Medio Oeste, la zona del Huracán Katrina u otra zona de desastre declarada como tal por el gobierno federal. Form 1040x example Para más información, vea Plazo de Reposición, en la Publicación 547(SP). Form 1040x example Refinancia su préstamo hipotecario (a menos que posteriormente satisfaga todas las condiciones anteriores indicadas bajo Cuándo es aplicable la recuperación ). Form 1040x example Aviso de cantidades. Form 1040x example   En la fecha de liquidación de su préstamo hipotecario, o en una fecha cercana, deberá recibir un aviso que esta- blezca la cantidad de subsidio federal y cualquier otra información que necesite para calcular su impuesto de recuperación. Form 1040x example Cómo calcular y declarar la recuperación. Form 1040x example    El impuesto de recuperación se calcula en el Formulario 8828, en inglés. Form 1040x example Si vende su vivienda y su hipoteca está sujeta a las reglas de recuperación, tiene que presentar el Formulario 8828 aún si no adeuda un impuesto de recuperación. Form 1040x example Adjunte el Formulario 8828 al Formulario 1040. Form 1040x example Para obtener más información, vea el Formulario 8828 y las instrucciones correspondientes, en inglés. Form 1040x example Prev  Up  Next   Home   More Online Publications
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The Form 1040x Example

Form 1040x example 3. Form 1040x example   Ordinary or Capital Gain or Loss for Business Property Table of Contents Introduction Topics - This chapter discusses: Useful Items - You may want to see: Section 1231 Gains and LossesNonrecaptured section 1231 losses. Form 1040x example Depreciation RecaptureSection 1245 Property Section 1250 Property Installment Sales Gifts Transfers at Death Like-Kind Exchanges and Involuntary Conversions Multiple Properties Introduction When you dispose of business property, your taxable gain or loss is usually a section 1231 gain or loss. Form 1040x example Its treatment as ordinary or capital is determined under rules for section 1231 transactions. Form 1040x example When you dispose of depreciable property (section 1245 property or section 1250 property) at a gain, you may have to recognize all or part of the gain as ordinary income under the depreciation recapture rules. Form 1040x example Any remaining gain is a section 1231 gain. Form 1040x example Topics - This chapter discusses: Section 1231 gains and losses Depreciation recapture Useful Items - You may want to see: Publication 534 Depreciating Property Placed in Service Before 1987 537 Installment Sales 547 Casualties, Disasters and Thefts 551 Basis of Assets 946 How To Depreciate Property Form (and Instructions) 4797 Sales of Business Property See chapter 5 for information about getting publications and forms. Form 1040x example Section 1231 Gains and Losses Section 1231 gains and losses are the taxable gains and losses from section 1231 transactions (discussed below). Form 1040x example Their treatment as ordinary or capital depends on whether you have a net gain or a net loss from all your section 1231 transactions. Form 1040x example If you have a gain from a section 1231 transaction, first determine whether any of the gain is ordinary income under the depreciation recapture rules (explained later). Form 1040x example Do not take that gain into account as section 1231 gain. Form 1040x example Section 1231 transactions. Form 1040x example   The following transactions result in gain or loss subject to section 1231 treatment. Form 1040x example Sales or exchanges of real property or depreciable personal property. Form 1040x example This property must be used in a trade or business and held longer than 1 year. Form 1040x example Generally, property held for the production of rents or royalties is considered to be used in a trade or business. Form 1040x example Depreciable personal property includes amortizable section 197 intangibles (described in chapter 2 under Other Dispositions). Form 1040x example Sales or exchanges of leaseholds. Form 1040x example The leasehold must be used in a trade or business and held longer than 1 year. Form 1040x example Sales or exchanges of cattle and horses. Form 1040x example The cattle and horses must be held for draft, breeding, dairy, or sporting purposes and held for 2 years or longer. Form 1040x example Sales or exchanges of other livestock. Form 1040x example This livestock does not include poultry. Form 1040x example It must be held for draft, breeding, dairy, or sporting purposes and held for 1 year or longer. Form 1040x example Sales or exchanges of unharvested crops. Form 1040x example The crop and land must be sold, exchanged, or involuntarily converted at the same time and to the same person and the land must be held longer than 1 year. Form 1040x example You cannot keep any right or option to directly or indirectly reacquire the land (other than a right customarily incident to a mortgage or other security transaction). Form 1040x example Growing crops sold with a lease on the land, though sold to the same person in the same transaction, are not included. Form 1040x example Cutting of timber or disposal of timber, coal, or iron ore. Form 1040x example The cutting or disposal must be treated as a sale, as described in chapter 2 under Timber and Coal and Iron Ore. Form 1040x example Condemnations. Form 1040x example The condemned property must have been held longer than 1 year. Form 1040x example It must be business property or a capital asset held in connection with a trade or business or a transaction entered into for profit, such as investment property. Form 1040x example It cannot be property held for personal use. Form 1040x example Casualties and thefts. Form 1040x example The casualty or theft must have affected business property, property held for the production of rents and royalties, or investment property (such as notes and bonds). Form 1040x example You must have held the property longer than 1 year. Form 1040x example However, if your casualty or theft losses are more than your casualty or theft gains, neither the gains nor the losses are taken into account in the section 1231 computation. Form 1040x example For more information on casualties and thefts, see Publication 547. Form 1040x example Property for sale to customers. Form 1040x example   A sale, exchange, or involuntary conversion of property held mainly for sale to customers is not a section 1231 transaction. Form 1040x example If you will get back all, or nearly all, of your investment in the property by selling it rather than by using it up in your business, it is property held mainly for sale to customers. Form 1040x example Example. Form 1040x example You manufacture and sell steel cable, which you deliver on returnable reels that are depreciable property. Form 1040x example Customers make deposits on the reels, which you refund if the reels are returned within a year. Form 1040x example If they are not returned, you keep each deposit as the agreed-upon sales price. Form 1040x example Most reels are returned within the 1-year period. Form 1040x example You keep adequate records showing depreciation and other charges to the capitalized cost of the reels. Form 1040x example Under these conditions, the reels are not property held for sale to customers in the ordinary course of your business. Form 1040x example Any gain or loss resulting from their not being returned may be capital or ordinary, depending on your section 1231 transactions. Form 1040x example Copyrights. Form 1040x example    The sale of a copyright, a literary, musical, or artistic composition, or similar property is not a section 1231 transaction if your personal efforts created the property, or if you acquired the property in a way that entitled you to the basis of the previous owner whose personal efforts created it (for example, if you receive the property as a gift). Form 1040x example The sale of such property results in ordinary income and generally is reported in Part II of Form 4797. Form 1040x example Treatment as ordinary or capital. Form 1040x example   To determine the treatment of section 1231 gains and losses, combine all your section 1231 gains and losses for the year. Form 1040x example If you have a net section 1231 loss, it is ordinary loss. Form 1040x example If you have a net section 1231 gain, it is ordinary income up to the amount of your nonrecaptured section 1231 losses from previous years. Form 1040x example The rest, if any, is long-term capital gain. Form 1040x example Nonrecaptured section 1231 losses. Form 1040x example   Your nonrecaptured section 1231 losses are your net section 1231 losses for the previous 5 years that have not been applied against a net section 1231 gain. Form 1040x example Therefore, if in any of your five preceding tax years you had section 1231 losses, a net gain for the current year from the sale of section 1231 assets is ordinary gain to the extent of your prior losses. Form 1040x example These losses are applied against your net section 1231 gain beginning with the earliest loss in the 5-year period. Form 1040x example Example. Form 1040x example In 2013, Ben has a $2,000 net section 1231 gain. Form 1040x example To figure how much he has to report as ordinary income and long-term capital gain, he must first determine his section 1231 gains and losses from the previous 5-year period. Form 1040x example From 2008 through 2012 he had the following section 1231 gains and losses. Form 1040x example Year Amount 2008 -0- 2009 -0- 2010 ($2,500) 2011 -0- 2012 $1,800 Ben uses this information to figure how to report his net section 1231 gain for 2013 as shown below. Form 1040x example 1) Net section 1231 gain (2013) $2,000 2) Net section 1231 loss (2010) ($2,500)   3) Net section 1231 gain (2012) 1,800   4) Remaining net section 1231 loss from prior 5 years ($700)   5) Gain treated as  ordinary income $700 6) Gain treated as long-term  capital gain $1,300 Depreciation Recapture If you dispose of depreciable or amortizable property at a gain, you may have to treat all or part of the gain (even if otherwise nontaxable) as ordinary income. Form 1040x example To figure any gain that must be reported as ordinary income, you must keep permanent records of the facts necessary to figure the depreciation or amortization allowed or allowable on your property. Form 1040x example This includes the date and manner of acquisition, cost or other basis, depreciation or amortization, and all other adjustments that affect basis. Form 1040x example On property you acquired in a nontaxable exchange or as a gift, your records also must indicate the following information. Form 1040x example Whether the adjusted basis was figured using depreciation or amortization you claimed on other property. Form 1040x example Whether the adjusted basis was figured using depreciation or amortization another person claimed. Form 1040x example Corporate distributions. Form 1040x example   For information on property distributed by corporations, see Distributions to Shareholders in Publication 542, Corporations. Form 1040x example General asset accounts. Form 1040x example   Different rules apply to dispositions of property you depreciated using a general asset account. Form 1040x example For information on these rules, see Publication 946. Form 1040x example Section 1245 Property A gain on the disposition of section 1245 property is treated as ordinary income to the extent of depreciation allowed or allowable on the property. Form 1040x example See Gain Treated as Ordinary Income, later. Form 1040x example Any gain recognized that is more than the part that is ordinary income from depreciation is a section 1231 gain. Form 1040x example See Treatment as ordinary or capital under Section 1231 Gains and Losses, earlier. Form 1040x example Section 1245 property defined. Form 1040x example   Section 1245 property includes any property that is or has been subject to an allowance for depreciation or amortization and that is any of the following types of property. Form 1040x example Personal property (either tangible or intangible). Form 1040x example Other tangible property (except buildings and their structural components) used as any of the following. Form 1040x example See Buildings and structural components below. Form 1040x example An integral part of manufacturing, production, or extraction, or of furnishing transportation, communications, electricity, gas, water, or sewage disposal services. Form 1040x example A research facility in any of the activities in (a). Form 1040x example A facility in any of the activities in (a) for the bulk storage of fungible commodities (discussed on the next page). Form 1040x example That part of real property (not included in (2)) with an adjusted basis reduced by (but not limited to) the following. Form 1040x example Amortization of certified pollution control facilities. Form 1040x example The section 179 expense deduction. Form 1040x example Deduction for clean-fuel vehicles and certain refueling property. Form 1040x example Deduction for capital costs incurred in complying with Environmental Protection Agency sulfur regulations. Form 1040x example Deduction for certain qualified refinery property. Form 1040x example Deduction for qualified energy efficient commercial building property. Form 1040x example Amortization of railroad grading and tunnel bores, if in effect before the repeal by the Revenue Reconciliation Act of 1990. Form 1040x example (Repealed by Public Law 99-514, Tax Reform Act of 1986, section 242(a). Form 1040x example ) Certain expenditures for child care facilities if in effect before repeal by Public Law 101-58, Omnibus Budget Reconciliation Act of 1990, section 11801(a)(13) (except with regards to deductions made prior to November 5, 1990). Form 1040x example Expenditures to remove architectural and transportation barriers to the handicapped and elderly. Form 1040x example Deduction for qualified tertiary injectant expenses. Form 1040x example Certain reforestation expenditures. Form 1040x example Deduction for election to expense qualified advanced mine safety equipment property. Form 1040x example Single purpose agricultural (livestock) or horticultural structures. Form 1040x example Storage facilities (except buildings and their structural components) used in distributing petroleum or any primary product of petroleum. Form 1040x example Any railroad grading or tunnel bore. Form 1040x example Buildings and structural components. Form 1040x example   Section 1245 property does not include buildings and structural components. Form 1040x example The term building includes a house, barn, warehouse, or garage. Form 1040x example The term structural component includes walls, floors, windows, doors, central air conditioning systems, light fixtures, etc. Form 1040x example   Do not treat a structure that is essentially machinery or equipment as a building or structural component. Form 1040x example Also, do not treat a structure that houses property used as an integral part of an activity as a building or structural component if the structure's use is so closely related to the property's use that the structure can be expected to be replaced when the property it initially houses is replaced. Form 1040x example   The fact that the structure is specially designed to withstand the stress and other demands of the property and cannot be used economically for other purposes indicates it is closely related to the use of the property it houses. Form 1040x example Structures such as oil and gas storage tanks, grain storage bins, silos, fractionating towers, blast furnaces, basic oxygen furnaces, coke ovens, brick kilns, and coal tipples are not treated as buildings, but as section 1245 property. Form 1040x example Facility for bulk storage of fungible commodities. Form 1040x example   This term includes oil or gas storage tanks and grain storage bins. Form 1040x example Bulk storage means the storage of a commodity in a large mass before it is used. Form 1040x example For example, if a facility is used to store oranges that have been sorted and boxed, it is not used for bulk storage. Form 1040x example To be fungible, a commodity must be such that one part may be used in place of another. Form 1040x example   Stored materials that vary in composition, size, and weight are not fungible. Form 1040x example Materials are not fungible if one part cannot be used in place of another part and the materials cannot be estimated and replaced by simple reference to weight, measure, and number. Form 1040x example For example, the storage of different grades and forms of aluminum scrap is not storage of fungible commodities. Form 1040x example Gain Treated as Ordinary Income The gain treated as ordinary income on the sale, exchange, or involuntary conversion of section 1245 property, including a sale and leaseback transaction, is the lesser of the following amounts. Form 1040x example The depreciation and amortization allowed or allowable on the property. Form 1040x example The gain realized on the disposition (the amount realized from the disposition minus the adjusted basis of the property). Form 1040x example A limit on this amount for gain on like-kind exchanges and involuntary conversions is explained later. Form 1040x example For any other disposition of section 1245 property, ordinary income is the lesser of (1) earlier or the amount by which its fair market value is more than its adjusted basis. Form 1040x example See Gifts and Transfers at Death, later. Form 1040x example Use Part III of Form 4797 to figure the ordinary income part of the gain. Form 1040x example Depreciation taken on other property or taken by other taxpayers. Form 1040x example   Depreciation and amortization include the amounts you claimed on the section 1245 property as well as the following depreciation and amortization amounts. Form 1040x example Amounts you claimed on property you exchanged for, or converted to, your section 1245 property in a like-kind exchange or involuntary conversion. Form 1040x example Amounts a previous owner of the section 1245 property claimed if your basis is determined with reference to that person's adjusted basis (for example, the donor's depreciation deductions on property you received as a gift). Form 1040x example Depreciation and amortization. Form 1040x example   Depreciation and amortization that must be recaptured as ordinary income include (but are not limited to) the following items. Form 1040x example Ordinary depreciation deductions. Form 1040x example Any special depreciation allowance you claimed. Form 1040x example Amortization deductions for all the following costs. Form 1040x example Acquiring a lease. Form 1040x example Lessee improvements. Form 1040x example Certified pollution control facilities. Form 1040x example Certain reforestation expenses. Form 1040x example Section 197 intangibles. Form 1040x example Childcare facility expenses made before 1982, if in effect before the repeal of IRC 188. Form 1040x example Franchises, trademarks, and trade names acquired before August 11, 1993. Form 1040x example The section 179 deduction. Form 1040x example Deductions for all the following costs. Form 1040x example Removing barriers to the disabled and the elderly. Form 1040x example Tertiary injectant expenses. Form 1040x example Depreciable clean-fuel vehicles and refueling property (minus the amount of any recaptured deduction). Form 1040x example Environmental cleanup costs. Form 1040x example Certain reforestation expenses. Form 1040x example Qualified disaster expenses. Form 1040x example Any basis reduction for the investment credit (minus any basis increase for credit recapture). Form 1040x example Any basis reduction for the qualified electric vehicle credit (minus any basis increase for credit recapture). Form 1040x example Example. Form 1040x example You file your returns on a calendar year basis. Form 1040x example In February 2011, you bought and placed in service for 100% use in your business a light-duty truck (5-year property) that cost $10,000. Form 1040x example You used the half-year convention and your MACRS deductions for the truck were $2,000 in 2011 and $3,200 in 2012. Form 1040x example You did not take the section 179 deduction. Form 1040x example You sold the truck in May 2013 for $7,000. Form 1040x example The MACRS deduction in 2013, the year of sale, is $960 (½ of $1,920). Form 1040x example Figure the gain treated as ordinary income as follows. Form 1040x example 1) Amount realized $7,000 2) Cost (February 2011) $10,000   3) Depreciation allowed or allowable (MACRS deductions: $2,000 + $3,200 + $960) 6,160   4) Adjusted basis (subtract line 3 from line 2) $3,840 5) Gain realized (subtract line 4 from line 1) $3,160 6) Gain treated as ordinary income (lesser of line 3 or line 5) $3,160 Depreciation on other tangible property. Form 1040x example   You must take into account depreciation during periods when the property was not used as an integral part of an activity or did not constitute a research or storage facility, as described earlier under Section 1245 property. Form 1040x example   For example, if depreciation deductions taken on certain storage facilities amounted to $10,000, of which $6,000 is from the periods before their use in a prescribed business activity, you must use the entire $10,000 in determining ordinary income from depreciation. Form 1040x example Depreciation allowed or allowable. Form 1040x example   The greater of the depreciation allowed or allowable is generally the amount to use in figuring the part of gain to report as ordinary income. Form 1040x example However, if in prior years, you have consistently taken proper deductions under one method, the amount allowed for your prior years will not be increased even though a greater amount would have been allowed under another proper method. Form 1040x example If you did not take any deduction at all for depreciation, your adjustments to basis for depreciation allowable are figured by using the straight line method. Form 1040x example   This treatment applies only when figuring what part of gain is treated as ordinary income under the rules for section 1245 depreciation recapture. Form 1040x example Multiple asset accounts. Form 1040x example   In figuring ordinary income from depreciation, you can treat any number of units of section 1245 property in a single depreciation account as one item if the total ordinary income from depreciation figured by using this method is not less than it would be if depreciation on each unit were figured separately. Form 1040x example Example. Form 1040x example In one transaction you sold 50 machines, 25 trucks, and certain other property that is not section 1245 property. Form 1040x example All of the depreciation was recorded in a single depreciation account. Form 1040x example After dividing the total received among the various assets sold, you figured that each unit of section 1245 property was sold at a gain. Form 1040x example You can figure the ordinary income from depreciation as if the 50 machines and 25 trucks were one item. Form 1040x example However, if five of the trucks had been sold at a loss, only the 50 machines and 20 of the trucks could be treated as one item in determining the ordinary income from depreciation. Form 1040x example Normal retirement. Form 1040x example   The normal retirement of section 1245 property in multiple asset accounts does not require recognition of gain as ordinary income from depreciation if your method of accounting for asset retirements does not require recognition of that gain. Form 1040x example Section 1250 Property Gain on the disposition of section 1250 property is treated as ordinary income to the extent of additional depreciation allowed or allowable on the property. Form 1040x example To determine the additional depreciation on section 1250 property, see Additional Depreciation, below. Form 1040x example Section 1250 property defined. Form 1040x example   This includes all real property that is subject to an allowance for depreciation and that is not and never has been section 1245 property. Form 1040x example It includes a leasehold of land or section 1250 property subject to an allowance for depreciation. Form 1040x example A fee simple interest in land is not included because it is not depreciable. Form 1040x example   If your section 1250 property becomes section 1245 property because you change its use, you can never again treat it as section 1250 property. Form 1040x example Additional Depreciation If you hold section 1250 property longer than 1 year, the additional depreciation is the actual depreciation adjustments that are more than the depreciation figured using the straight line method. Form 1040x example For a list of items treated as depreciation adjustments, see Depreciation and amortization under Gain Treated as Ordinary Income, earlier. Form 1040x example For the treatment of unrecaptured section 1250 gain, see Capital Gains Tax Rate, later. Form 1040x example If you hold section 1250 property for 1 year or less, all the depreciation is additional depreciation. Form 1040x example You will not have additional depreciation if any of the following conditions apply to the property disposed of. Form 1040x example You figured depreciation for the property using the straight line method or any other method that does not result in depreciation that is more than the amount figured by the straight line method; you held the property longer than 1 year; and, if the property was qualified property, you made a timely election not to claim any special depreciation allowance. Form 1040x example In addition, if the property was in a renewal community, you must not have elected to claim a commercial revitalization deduction for property placed in service before January 1, 2010. Form 1040x example The property was residential low-income rental property you held for 162/3 years or longer. Form 1040x example For low-income rental housing on which the special 60-month depreciation for rehabilitation expenses was allowed, the 162/3 years start when the rehabilitated property is placed in service. Form 1040x example You chose the alternate ACRS method for the property, which was a type of 15-, 18-, or 19-year real property covered by the section 1250 rules. Form 1040x example The property was residential rental property or nonresidential real property placed in service after 1986 (or after July 31, 1986, if the choice to use MACRS was made); you held it longer than 1 year; and, if the property was qualified property, you made a timely election not to claim any special depreciation allowance. Form 1040x example These properties are depreciated using the straight line method. Form 1040x example In addition, if the property was in a renewal community, you must not have elected to claim a commercial revitalization deduction. Form 1040x example Depreciation taken by other taxpayers or on other property. Form 1040x example   Additional depreciation includes all depreciation adjustments to the basis of section 1250 property whether allowed to you or another person (as carryover basis property). Form 1040x example Example. Form 1040x example Larry Johnson gives his son section 1250 property on which he took $2,000 in depreciation deductions, of which $500 is additional depreciation. Form 1040x example Immediately after the gift, the son's adjusted basis in the property is the same as his father's and reflects the $500 additional depreciation. Form 1040x example On January 1 of the next year, after taking depreciation deductions of $1,000 on the property, of which $200 is additional depreciation, the son sells the property. Form 1040x example At the time of sale, the additional depreciation is $700 ($500 allowed the father plus $200 allowed the son). Form 1040x example Depreciation allowed or allowable. Form 1040x example   The greater of depreciation allowed or allowable (to any person who held the property if the depreciation was used in figuring its adjusted basis in your hands) generally is the amount to use in figuring the part of the gain to be reported as ordinary income. Form 1040x example If you can show that the deduction allowed for any tax year was less than the amount allowable, the lesser figure will be the depreciation adjustment for figuring additional depreciation. Form 1040x example Retired or demolished property. Form 1040x example   The adjustments reflected in adjusted basis generally do not include deductions for depreciation on retired or demolished parts of section 1250 property unless these deductions are reflected in the basis of replacement property that is section 1250 property. Form 1040x example Example. Form 1040x example A wing of your building is totally destroyed by fire. Form 1040x example The depreciation adjustments figured in the adjusted basis of the building after the wing is destroyed do not include any deductions for depreciation on the destroyed wing unless it is replaced and the adjustments for depreciation on it are reflected in the basis of the replacement property. Form 1040x example Figuring straight line depreciation. Form 1040x example   The useful life and salvage value you would have used to figure straight line depreciation are the same as those used under the depreciation method you actually used. Form 1040x example If you did not use a useful life under the depreciation method actually used (such as with the units-of-production method) or if you did not take salvage value into account (such as with the declining balance method), the useful life or salvage value for figuring what would have been the straight line depreciation is the useful life and salvage value you would have used under the straight line method. Form 1040x example   Salvage value and useful life are not used for the ACRS method of depreciation. Form 1040x example Figure straight line depreciation for ACRS real property by using its 15-, 18-, or 19-year recovery period as the property's useful life. Form 1040x example   The straight line method is applied without any basis reduction for the investment credit. Form 1040x example Property held by lessee. Form 1040x example   If a lessee makes a leasehold improvement, the lease period for figuring what would have been the straight line depreciation adjustments includes all renewal periods. Form 1040x example This inclusion of the renewal periods cannot extend the lease period taken into account to a period that is longer than the remaining useful life of the improvement. Form 1040x example The same rule applies to the cost of acquiring a lease. Form 1040x example   The term renewal period means any period for which the lease may be renewed, extended, or continued under an option exercisable by the lessee. Form 1040x example However, the inclusion of renewal periods cannot extend the lease by more than two-thirds of the period that was the basis on which the actual depreciation adjustments were allowed. Form 1040x example Applicable Percentage The applicable percentage used to figure the ordinary income because of additional depreciation depends on whether the real property you disposed of is nonresidential real property, residential rental property, or low-income housing. Form 1040x example The percentages for these types of real property are as follows. Form 1040x example Nonresidential real property. Form 1040x example   For real property that is not residential rental property, the applicable percentage for periods after 1969 is 100%. Form 1040x example For periods before 1970, the percentage is zero and no ordinary income because of additional depreciation before 1970 will result from its disposition. Form 1040x example Residential rental property. Form 1040x example   For residential rental property (80% or more of the gross income is from dwelling units) other than low-income housing, the applicable percentage for periods after 1975 is 100%. Form 1040x example The percentage for periods before 1976 is zero. Form 1040x example Therefore, no ordinary income because of additional depreciation before 1976 will result from a disposition of residential rental property. Form 1040x example Low-income housing. Form 1040x example    Low-income housing includes all the following types of residential rental property. Form 1040x example Federally assisted housing projects if the mortgage is insured under section 221(d)(3) or 236 of the National Housing Act or housing financed or assisted by direct loan or tax abatement under similar provisions of state or local laws. Form 1040x example Low-income rental housing for which a depreciation deduction for rehabilitation expenses was allowed. Form 1040x example Low-income rental housing held for occupancy by families or individuals eligible to receive subsidies under section 8 of the United States Housing Act of 1937, as amended, or under provisions of state or local laws that authorize similar subsidies for low-income families. Form 1040x example Housing financed or assisted by direct loan or insured under Title V of the Housing Act of 1949. Form 1040x example   The applicable percentage for low-income housing is 100% minus 1% for each full month the property was held over 100 full months. Form 1040x example If you have held low-income housing at least 16 years and 8 months, the percentage is zero and no ordinary income will result from its disposition. Form 1040x example Foreclosure. Form 1040x example   If low-income housing is disposed of because of foreclosure or similar proceedings, the monthly applicable percentage reduction is figured as if you disposed of the property on the starting date of the proceedings. Form 1040x example Example. Form 1040x example On June 1, 2001, you acquired low-income housing property. Form 1040x example On April 3, 2012 (130 months after the property was acquired), foreclosure proceedings were started on the property and on December 3, 2013 (150 months after the property was acquired), the property was disposed of as a result of the foreclosure proceedings. Form 1040x example The property qualifies for a reduced applicable percentage because it was held more than 100 full months. Form 1040x example The applicable percentage reduction is 30% (130 months minus 100 months) rather than 50% (150 months minus 100 months) because it does not apply after April 3, 2012, the starting date of the foreclosure proceedings. Form 1040x example Therefore, 70% of the additional depreciation is treated as ordinary income. Form 1040x example Holding period. Form 1040x example   The holding period used to figure the applicable percentage for low-income housing generally starts on the day after you acquired it. Form 1040x example For example, if you bought low-income housing on January 1, 1997, the holding period starts on January 2, 1997. Form 1040x example If you sold it on January 2, 2013, the holding period is exactly 192 full months. Form 1040x example The applicable percentage for additional depreciation is 8%, or 100% minus 1% for each full month the property was held over 100 full months. Form 1040x example Holding period for constructed, reconstructed, or erected property. Form 1040x example   The holding period used to figure the applicable percentage for low-income housing you constructed, reconstructed, or erected starts on the first day of the month it is placed in service in a trade or business, in an activity for the production of income, or in a personal activity. Form 1040x example Property acquired by gift or received in a tax-free transfer. Form 1040x example   For low-income housing you acquired by gift or in a tax-free transfer the basis of which is figured by reference to the basis in the hands of the transferor, the holding period for the applicable percentage includes the holding period of the transferor. Form 1040x example   If the adjusted basis of the property in your hands just after acquiring it is more than its adjusted basis to the transferor just before transferring it, the holding period of the difference is figured as if it were a separate improvement. Form 1040x example See Low-Income Housing With Two or More Elements, next. Form 1040x example Low-Income Housing With Two or More Elements If you dispose of low-income housing property that has two or more separate elements, the applicable percentage used to figure ordinary income because of additional depreciation may be different for each element. Form 1040x example The gain to be reported as ordinary income is the sum of the ordinary income figured for each element. Form 1040x example The following are the types of separate elements. Form 1040x example A separate improvement (defined below). Form 1040x example The basic section 1250 property plus improvements not qualifying as separate improvements. Form 1040x example The units placed in service at different times before all the section 1250 property is finished. Form 1040x example For example, this happens when a taxpayer builds an apartment building of 100 units and places 30 units in service (available for renting) on January 4, 2011, 50 on July 18, 2011, and the remaining 20 on January 18, 2012. Form 1040x example As a result, the apartment house consists of three separate elements. Form 1040x example The 36-month test for separate improvements. Form 1040x example   A separate improvement is any improvement (qualifying under The 1-year test, below) added to the capital account of the property, but only if the total of the improvements during the 36-month period ending on the last day of any tax year is more than the greatest of the following amounts. Form 1040x example Twenty-five percent of the adjusted basis of the property at the start of the first day of the 36-month period, or the first day of the holding period of the property, whichever is later. Form 1040x example Ten percent of the unadjusted basis (adjusted basis plus depreciation and amortization adjustments) of the property at the start of the period determined in (1). Form 1040x example $5,000. Form 1040x example The 1-year test. Form 1040x example   An addition to the capital account for any tax year (including a short tax year) is treated as an improvement only if the sum of all additions for the year is more than the greater of $2,000 or 1% of the unadjusted basis of the property. Form 1040x example The unadjusted basis is figured as of the start of that tax year or the holding period of the property, whichever is later. Form 1040x example In applying the 36-month test, improvements in any one of the 3 years are omitted entirely if the total improvements in that year do not qualify under the 1-year test. Form 1040x example Example. Form 1040x example The unadjusted basis of a calendar year taxpayer's property was $300,000 on January 1 of this year. Form 1040x example During the year, the taxpayer made improvements A, B, and C, which cost $1,000, $600, and $700, respectively. Form 1040x example The sum of the improvements, $2,300, is less than 1% of the unadjusted basis ($3,000), so the improvements do not satisfy the 1-year test and are not treated as improvements for the 36-month test. Form 1040x example However, if improvement C had cost $1,500, the sum of these improvements would have been $3,100. Form 1040x example Then, it would be necessary to apply the 36-month test to figure if the improvements must be treated as separate improvements. Form 1040x example Addition to the capital account. Form 1040x example   Any addition to the capital account made after the initial acquisition or completion of the property by you or any person who held the property during a period included in your holding period is to be considered when figuring the total amount of separate improvements. Form 1040x example   The addition to the capital account of depreciable real property is the gross addition not reduced by amounts attributable to replaced property. Form 1040x example For example, if a roof with an adjusted basis of $20,000 is replaced by a new roof costing $50,000, the improvement is the gross addition to the account, $50,000, and not the net addition of $30,000. Form 1040x example The $20,000 adjusted basis of the old roof is no longer reflected in the basis of the property. Form 1040x example The status of an addition to the capital account is not affected by whether it is treated as a separate property for determining depreciation deductions. Form 1040x example   Whether an expense is treated as an addition to the capital account may depend on the final disposition of the entire property. Form 1040x example If the expense item property and the basic property are sold in two separate transactions, the entire section 1250 property is treated as consisting of two distinct properties. Form 1040x example Unadjusted basis. Form 1040x example   In figuring the unadjusted basis as of a certain date, include the actual cost of all previous additions to the capital account plus those that did not qualify as separate improvements. Form 1040x example However, the cost of components retired before that date is not included in the unadjusted basis. Form 1040x example Holding period. Form 1040x example   Use the following guidelines for figuring the applicable percentage for property with two or more elements. Form 1040x example The holding period of a separate element placed in service before the entire section 1250 property is finished starts on the first day of the month that the separate element is placed in service. Form 1040x example The holding period for each separate improvement qualifying as a separate element starts on the day after the improvement is acquired or, for improvements constructed, reconstructed, or erected, the first day of the month that the improvement is placed in service. Form 1040x example The holding period for each improvement not qualifying as a separate element takes the holding period of the basic property. Form 1040x example   If an improvement by itself does not meet the 1-year test (greater of $2,000 or 1% of the unadjusted basis), but it does qualify as a separate improvement that is a separate element (when grouped with other improvements made during the tax year), determine the start of its holding period as follows. Form 1040x example Use the first day of a calendar month that is closest to the middle of the tax year. Form 1040x example If there are two first days of a month that are equally close to the middle of the year, use the earlier date. Form 1040x example Figuring ordinary income attributable to each separate element. Form 1040x example   Figure ordinary income attributable to each separate element as follows. Form 1040x example   Step 1. Form 1040x example Divide the element's additional depreciation after 1975 by the sum of all the elements' additional depreciation after 1975 to determine the percentage used in Step 2. Form 1040x example   Step 2. Form 1040x example Multiply the percentage figured in Step 1 by the lesser of the additional depreciation after 1975 for the entire property or the gain from disposition of the entire property (the difference between the fair market value or amount realized and the adjusted basis). Form 1040x example   Step 3. Form 1040x example Multiply the result in Step 2 by the applicable percentage for the element. Form 1040x example Example. Form 1040x example You sold at a gain of $25,000 low-income housing property subject to the ordinary income rules of section 1250. Form 1040x example The property consisted of four elements (W, X, Y, and Z). Form 1040x example Step 1. Form 1040x example The additional depreciation for each element is: W-$12,000; X-None; Y-$6,000; and Z-$6,000. Form 1040x example The sum of the additional depreciation for all the elements is $24,000. Form 1040x example Step 2. Form 1040x example The depreciation deducted on element X was $4,000 less than it would have been under the straight line method. Form 1040x example Additional depreciation on the property as a whole is $20,000 ($24,000 − $4,000). Form 1040x example $20,000 is lower than the $25,000 gain on the sale, so $20,000 is used in Step 2. Form 1040x example Step 3. Form 1040x example The applicable percentages to be used in Step 3 for the elements are: W-68%; X-85%; Y-92%; and Z-100%. Form 1040x example From these facts, the sum of the ordinary income for each element is figured as follows. Form 1040x example   Step 1 Step 2 Step 3 Ordinary Income W . Form 1040x example 50 $10,000 68% $ 6,800 X -0- -0- 85% -0- Y . Form 1040x example 25 5,000 92% 4,600 Z . Form 1040x example 25 5,000 100% 5,000 Sum of ordinary income of separate elements $16,400 Gain Treated as Ordinary Income To find what part of the gain from the disposition of section 1250 property is treated as ordinary income, follow these steps. Form 1040x example In a sale, exchange, or involuntary conversion of the property, figure the amount realized that is more than the adjusted basis of the property. Form 1040x example In any other disposition of the property, figure the fair market value that is more than the adjusted basis. Form 1040x example Figure the additional depreciation for the periods after 1975. Form 1040x example Multiply the lesser of (1) or (2) by the applicable percentage, discussed earlier under Applicable Percentage. Form 1040x example Stop here if this is residential rental property or if (2) is equal to or more than (1). Form 1040x example This is the gain treated as ordinary income because of additional depreciation. Form 1040x example Subtract (2) from (1). Form 1040x example Figure the additional depreciation for periods after 1969 but before 1976. Form 1040x example Add the lesser of (4) or (5) to the result in (3). Form 1040x example This is the gain treated as ordinary income because of additional depreciation. Form 1040x example A limit on the amount treated as ordinary income for gain on like-kind exchanges and involuntary conversions is explained later. Form 1040x example Use Form 4797, Part III, to figure the ordinary income part of the gain. Form 1040x example Corporations. Form 1040x example   Corporations, other than S corporations, must recognize an additional amount as ordinary income on the sale or other disposition of section 1250 property. Form 1040x example The additional amount treated as ordinary income is 20% of the excess of the amount that would have been ordinary income if the property were section 1245 property over the amount treated as ordinary income under section 1250. Form 1040x example Report this additional ordinary income on Form 4797, Part III, line 26 (f). Form 1040x example Installment Sales If you report the sale of property under the installment method, any depreciation recapture under section 1245 or 1250 is taxable as ordinary income in the year of sale. Form 1040x example This applies even if no payments are received in that year. Form 1040x example If the gain is more than the depreciation recapture income, report the rest of the gain using the rules of the installment method. Form 1040x example For this purpose, include the recapture income in your installment sale basis to determine your gross profit on the installment sale. Form 1040x example If you dispose of more than one asset in a single transaction, you must figure the gain on each asset separately so that it may be properly reported. Form 1040x example To do this, allocate the selling price and the payments you receive in the year of sale to each asset. Form 1040x example Report any depreciation recapture income in the year of sale before using the installment method for any remaining gain. Form 1040x example For a detailed discussion of installment sales, see Publication 537. Form 1040x example Gifts If you make a gift of depreciable personal property or real property, you do not have to report income on the transaction. Form 1040x example However, if the person who receives it (donee) sells or otherwise disposes of the property in a disposition subject to recapture, the donee must take into account the depreciation you deducted in figuring the gain to be reported as ordinary income. Form 1040x example For low-income housing, the donee must take into account the donor's holding period to figure the applicable percentage. Form 1040x example See Applicable Percentage and its discussion Holding period under Section 1250 Property, earlier. Form 1040x example Part gift and part sale or exchange. Form 1040x example   If you transfer depreciable personal property or real property for less than its fair market value in a transaction considered to be partly a gift and partly a sale or exchange and you have a gain because the amount realized is more than your adjusted basis, you must report ordinary income (up to the amount of gain) to recapture depreciation. Form 1040x example If the depreciation (additional depreciation, if section 1250 property) is more than the gain, the balance is carried over to the transferee to be taken into account on any later disposition of the property. Form 1040x example However, see Bargain sale to charity, later. Form 1040x example Example. Form 1040x example You transferred depreciable personal property to your son for $20,000. Form 1040x example When transferred, the property had an adjusted basis to you of $10,000 and a fair market value of $40,000. Form 1040x example You took depreciation of $30,000. Form 1040x example You are considered to have made a gift of $20,000, the difference between the $40,000 fair market value and the $20,000 sale price to your son. Form 1040x example You have a taxable gain on the transfer of $10,000 ($20,000 sale price minus $10,000 adjusted basis) that must be reported as ordinary income from depreciation. Form 1040x example You report $10,000 of your $30,000 depreciation as ordinary income on the transfer of the property, so the remaining $20,000 depreciation is carried over to your son for him to take into account on any later disposition of the property. Form 1040x example Gift to charitable organization. Form 1040x example   If you give property to a charitable organization, you figure your deduction for your charitable contribution by reducing the fair market value of the property by the ordinary income and short-term capital gain that would have resulted had you sold the property at its fair market value at the time of the contribution. Form 1040x example Thus, your deduction for depreciable real or personal property given to a charitable organization does not include the potential ordinary gain from depreciation. Form 1040x example   You also may have to reduce the fair market value of the contributed property by the long-term capital gain (including any section 1231 gain) that would have resulted had the property been sold. Form 1040x example For more information, see Giving Property That Has Increased in Value in Publication 526. Form 1040x example Bargain sale to charity. Form 1040x example   If you transfer section 1245 or section 1250 property to a charitable organization for less than its fair market value and a deduction for the contribution part of the transfer is allowable, your ordinary income from depreciation is figured under different rules. Form 1040x example First, figure the ordinary income as if you had sold the property at its fair market value. Form 1040x example Then, allocate that amount between the sale and the contribution parts of the transfer in the same proportion that you allocated your adjusted basis in the property to figure your gain. Form 1040x example See Bargain Sale under Gain or Loss From Sales and Exchanges in chapter 1. Form 1040x example Report as ordinary income the lesser of the ordinary income allocated to the sale or your gain from the sale. Form 1040x example Example. Form 1040x example You sold section 1245 property in a bargain sale to a charitable organization and are allowed a deduction for your contribution. Form 1040x example Your gain on the sale was $1,200, figured by allocating 20% of your adjusted basis in the property to the part sold. Form 1040x example If you had sold the property at its fair market value, your ordinary income would have been $5,000. Form 1040x example Your ordinary income is $1,000 ($5,000 × 20%) and your section 1231 gain is $200 ($1,200 – $1,000). Form 1040x example Transfers at Death When a taxpayer dies, no gain is reported on depreciable personal property or real property transferred to his or her estate or beneficiary. Form 1040x example For information on the tax liability of a decedent, see Publication 559, Survivors, Executors, and Administrators. Form 1040x example However, if the decedent disposed of the property while alive and, because of his or her method of accounting or for any other reason, the gain from the disposition is reportable by the estate or beneficiary, it must be reported in the same way the decedent would have had to report it if he or she were still alive. Form 1040x example Ordinary income due to depreciation must be reported on a transfer from an executor, administrator, or trustee to an heir, beneficiary, or other individual if the transfer is a sale or exchange on which gain is realized. Form 1040x example Example 1. Form 1040x example Janet Smith owned depreciable property that, upon her death, was inherited by her son. Form 1040x example No ordinary income from depreciation is reportable on the transfer, even though the value used for estate tax purposes is more than the adjusted basis of the property to Janet when she died. Form 1040x example However, if she sold the property before her death and realized a gain and if, because of her method of accounting, the proceeds from the sale are income in respect of a decedent reportable by her son, he must report ordinary income from depreciation. Form 1040x example Example 2. Form 1040x example The trustee of a trust created by a will transfers depreciable property to a beneficiary in satisfaction of a specific bequest of $10,000. Form 1040x example If the property had a value of $9,000 at the date used for estate tax valuation purposes, the $1,000 increase in value to the date of distribution is a gain realized by the trust. Form 1040x example Ordinary income from depreciation must be reported by the trust on the transfer. Form 1040x example Like-Kind Exchanges and Involuntary Conversions A like-kind exchange of your depreciable property or an involuntary conversion of the property into similar or related property will not result in your having to report ordinary income from depreciation unless money or property other than like-kind, similar, or related property is also received in the transaction. Form 1040x example For information on like-kind exchanges and involuntary conversions, see chapter 1. Form 1040x example Depreciable personal property. Form 1040x example   If you have a gain from either a like-kind exchange or an involuntary conversion of your depreciable personal property, the amount to be reported as ordinary income from depreciation is the amount figured under the rules explained earlier (see Section 1245 Property), limited to the sum of the following amounts. Form 1040x example The gain that must be included in income under the rules for like-kind exchanges or involuntary conversions. Form 1040x example The fair market value of the like-kind, similar, or related property other than depreciable personal property acquired in the transaction. Form 1040x example Example 1. Form 1040x example You bought a new machine for $4,300 cash plus your old machine for which you were allowed a $1,360 trade-in. Form 1040x example The old machine cost you $5,000 two years ago. Form 1040x example You took depreciation deductions of $3,950. Form 1040x example Even though you deducted depreciation of $3,950, the $310 gain ($1,360 trade-in allowance minus $1,050 adjusted basis) is not reported because it is postponed under the rules for like-kind exchanges and you received only depreciable personal property in the exchange. Form 1040x example Example 2. Form 1040x example You bought office machinery for $1,500 two years ago and deducted $780 depreciation. Form 1040x example This year a fire destroyed the machinery and you received $1,200 from your fire insurance, realizing a gain of $480 ($1,200 − $720 adjusted basis). Form 1040x example You choose to postpone reporting gain, but replacement machinery cost you only $1,000. Form 1040x example Your taxable gain under the rules for involuntary conversions is limited to the remaining $200 insurance payment. Form 1040x example All your replacement property is depreciable personal property, so your ordinary income from depreciation is limited to $200. Form 1040x example Example 3. Form 1040x example A fire destroyed office machinery you bought for $116,000. Form 1040x example The depreciation deductions were $91,640 and the machinery had an adjusted basis of $24,360. Form 1040x example You received a $117,000 insurance payment, realizing a gain of $92,640. Form 1040x example You immediately spent $105,000 of the insurance payment for replacement machinery and $9,000 for stock that qualifies as replacement property and you choose to postpone reporting the gain. Form 1040x example $114,000 of the $117,000 insurance payment was used to buy replacement property, so the gain that must be included in income under the rules for involuntary conversions is the part not spent, or $3,000. Form 1040x example The part of the insurance payment ($9,000) used to buy the nondepreciable property (the stock) also must be included in figuring the gain from depreciation. Form 1040x example The amount you must report as ordinary income on the transaction is $12,000, figured as follows. Form 1040x example 1) Gain realized on the transaction ($92,640) limited to depreciation ($91,640) $91,640 2) Gain includible in income (amount not spent) 3,000     Plus: fair market value of property other than depreciable personal property (the stock) 9,000 12,000 Amount reportable as ordinary income (lesser of (1) or (2)) $12,000   If, instead of buying $9,000 in stock, you bought $9,000 worth of depreciable personal property similar or related in use to the destroyed property, you would only report $3,000 as ordinary income. Form 1040x example Depreciable real property. Form 1040x example   If you have a gain from either a like-kind exchange or involuntary conversion of your depreciable real property, ordinary income from additional depreciation is figured under the rules explained earlier (see Section 1250 Property), limited to the greater of the following amounts. Form 1040x example The gain that must be reported under the rules for like-kind exchanges or involuntary conversions plus the fair market value of stock bought as replacement property in acquiring control of a corporation. Form 1040x example The gain you would have had to report as ordinary income from additional depreciation had the transaction been a cash sale minus the cost (or fair market value in an exchange) of the depreciable real property acquired. Form 1040x example   The ordinary income not reported for the year of the disposition is carried over to the depreciable real property acquired in the like-kind exchange or involuntary conversion as additional depreciation from the property disposed of. Form 1040x example Further, to figure the applicable percentage of additional depreciation to be treated as ordinary income, the holding period starts over for the new property. Form 1040x example Example. Form 1040x example The state paid you $116,000 when it condemned your depreciable real property for public use. Form 1040x example You bought other real property similar in use to the property condemned for $110,000 ($15,000 for depreciable real property and $95,000 for land). Form 1040x example You also bought stock for $5,000 to get control of a corporation owning property similar in use to the property condemned. Form 1040x example You choose to postpone reporting the gain. Form 1040x example If the transaction had been a sale for cash only, under the rules described earlier, $20,000 would have been reportable as ordinary income because of additional depreciation. Form 1040x example The ordinary income to be reported is $6,000, which is the greater of the following amounts. Form 1040x example The gain that must be reported under the rules for involuntary conversions, $1,000 ($116,000 − $115,000) plus the fair market value of stock bought as qualified replacement property, $5,000, for a total of $6,000. Form 1040x example The gain you would have had to report as ordinary income from additional depreciation ($20,000) had this transaction been a cash sale minus the cost of the depreciable real property bought ($15,000), or $5,000. Form 1040x example   The ordinary income not reported, $14,000 ($20,000 − $6,000), is carried over to the depreciable real property you bought as additional depreciation. Form 1040x example Basis of property acquired. Form 1040x example   If the ordinary income you have to report because of additional depreciation is limited, the total basis of the property you acquired is its fair market value (its cost, if bought to replace property involuntarily converted into money) minus the gain postponed. Form 1040x example   If you acquired more than one item of property, allocate the total basis among the properties in proportion to their fair market value (their cost, in an involuntary conversion into money). Form 1040x example However, if you acquired both depreciable real property and other property, allocate the total basis as follows. Form 1040x example Subtract the ordinary income because of additional depreciation that you do not have to report from the fair market value (or cost) of the depreciable real property acquired. Form 1040x example Add the fair market value (or cost) of the other property acquired to the result in (1). Form 1040x example Divide the result in (1) by the result in (2). Form 1040x example Multiply the total basis by the result in (3). Form 1040x example This is the basis of the depreciable real property acquired. Form 1040x example If you acquired more than one item of depreciable real property, allocate this basis amount among the properties in proportion to their fair market value (or cost). Form 1040x example Subtract the result in (4) from the total basis. Form 1040x example This is the basis of the other property acquired. Form 1040x example If you acquired more than one item of other property, allocate this basis amount among the properties in proportion to their fair market value (or cost). Form 1040x example Example 1. Form 1040x example In 1988, low-income housing property that you acquired and placed in service in 1983 was destroyed by fire and you received a $90,000 insurance payment. Form 1040x example The property's adjusted basis was $38,400, with additional depreciation of $14,932. Form 1040x example On December 1, 1988, you used the insurance payment to acquire and place in service replacement low-income housing property. Form 1040x example Your realized gain from the involuntary conversion was $51,600 ($90,000 − $38,400). Form 1040x example You chose to postpone reporting the gain under the involuntary conversion rules. Form 1040x example Under the rules for depreciation recapture on real property, the ordinary gain was $14,932, but you did not have to report any of it because of the limit for involuntary conversions. Form 1040x example The basis of the replacement low-income housing property was its $90,000 cost minus the $51,600 gain you postponed, or $38,400. Form 1040x example The $14,932 ordinary gain you did not report is treated as additional depreciation on the replacement property. Form 1040x example If you sold the property in 2013, your holding period for figuring the applicable percentage of additional depreciation to report as ordinary income will have begun December 2, 1988, the day after you acquired the property. Form 1040x example Example 2. Form 1040x example John Adams received a $90,000 fire insurance payment for depreciable real property (office building) with an adjusted basis of $30,000. Form 1040x example He uses the whole payment to buy property similar in use, spending $42,000 for depreciable real property and $48,000 for land. Form 1040x example He chooses to postpone reporting the $60,000 gain realized on the involuntary conversion. Form 1040x example Of this gain, $10,000 is ordinary income from additional depreciation but is not reported because of the limit for involuntary conversions of depreciable real property. Form 1040x example The basis of the property bought is $30,000 ($90,000 − $60,000), allocated as follows. Form 1040x example The $42,000 cost of depreciable real property minus $10,000 ordinary income not reported is $32,000. Form 1040x example The $48,000 cost of other property (land) plus the $32,000 figured in (1) is $80,000. Form 1040x example The $32,000 figured in (1) divided by the $80,000 figured in (2) is 0. Form 1040x example 4. Form 1040x example The basis of the depreciable real property is $12,000. Form 1040x example This is the $30,000 total basis multiplied by the 0. Form 1040x example 4 figured in (3). Form 1040x example The basis of the other property (land) is $18,000. Form 1040x example This is the $30,000 total basis minus the $12,000 figured in (4). Form 1040x example The ordinary income that is not reported ($10,000) is carried over as additional depreciation to the depreciable real property that was bought and may be taxed as ordinary income on a later disposition. Form 1040x example Multiple Properties If you dispose of depreciable property and other property in one transaction and realize a gain, you must allocate the amount realized between the two types of property in proportion to their respective fair market values to figure the part of your gain to be reported as ordinary income from depreciation. Form 1040x example Different rules may apply to the allocation of the amount realized on the sale of a business that includes a group of assets. Form 1040x example See chapter 2. Form 1040x example In general, if a buyer and seller have adverse interests as to the allocation of the amount realized between the depreciable property and other property, any arm's length agreement between them will establish the allocation. Form 1040x example In the absence of an agreement, the allocation should be made by taking into account the appropriate facts and circumstances. Form 1040x example These include, but are not limited to, a comparison between the depreciable property and all the other property being disposed of in the transaction. Form 1040x example The comparison should take into account all the following facts and circumstances. Form 1040x example The original cost and reproduction cost of construction, erection, or production. Form 1040x example The remaining economic useful life. Form 1040x example The state of obsolescence. Form 1040x example The anticipated expenditures required to maintain, renovate, or modernize the properties. Form 1040x example Like-kind exchanges and involuntary conversions. Form 1040x example   If you dispose of and acquire depreciable personal property and other property (other than depreciable real property) in a like-kind exchange or involuntary conversion, the amount realized is allocated in the following way. Form 1040x example The amount allocated to the depreciable personal property disposed of is treated as consisting of, first, the fair market value of the depreciable personal property acquired and, second (to the extent of any remaining balance), the fair market value of the other property acquired. Form 1040x example The amount allocated to the other property disposed of is treated as consisting of the fair market value of all property acquired that has not already been taken into account. Form 1040x example   If you dispose of and acquire depreciable real property and other property in a like-kind exchange or involuntary conversion, the amount realized is allocated in the following way. Form 1040x example The amount allocated to each of the three types of property (depreciable real property, depreciable personal property, or other property) disposed of is treated as consisting of, first, the fair market value of that type of property acquired and, second (to the extent of any remaining balance), any excess fair market value of the other types of property acquired. Form 1040x example If the excess fair market value is more than the remaining balance of the amount realized and is from both of the other two types of property, you can apply the unallocated amount in any manner you choose. Form 1040x example Example. Form 1040x example A fire destroyed your property with a total fair market value of $50,000. Form 1040x example It consisted of machinery worth $30,000 and nondepreciable property worth $20,000. Form 1040x example You received an insurance payment of $40,000 and immediately used it with $10,000 of your own funds (for a total of $50,000) to buy machinery with a fair market value of $15,000 and nondepreciable property with a fair market value of $35,000. Form 1040x example The adjusted basis of the destroyed machinery was $5,000 and your depreciation on it was $35,000. Form 1040x example You choose to postpone reporting your gain from the involuntary conversion. Form 1040x example You must report $9,000 as ordinary income from depreciation arising from this transaction, figured as follows. Form 1040x example The $40,000 insurance payment must be allocated between the machinery and the other property destroyed in proportion to the fair market value of each. Form 1040x example The amount allocated to the machinery is 30,000/50,000 × $40,000, or $24,000. Form 1040x example The amount allocated to the other property is 20,000/50,000 × $40,000, or $16,000. Form 1040x example Your gain on the involuntary conversion of the machinery is $24,000 minus $5,000 adjusted basis, or $19,000. Form 1040x example The $24,000 allocated to the machinery disposed of is treated as consisting of the $15,000 fair market value of the replacement machinery bought and $9,000 of the fair market value of other property bought in the transaction. Form 1040x example All $16,000 allocated to the other property disposed of is treated as consisting of the fair market value of the other property that was bought. Form 1040x example Your potential ordinary income from depreciation is $19,000, the gain on the machinery, because it is less than the $35,000 depreciation. Form 1040x example However, the amount you must report as ordinary income is limited to the $9,000 included in the amount realized for the machinery that represents the fair market value of property other than the depreciable property you bought. Form 1040x example Prev  Up  Next   Home   More Online Publications